Hvem og hvor rammer boligskattereformen hårdest?

Hvem og hvor rammer boligskattereformen hårdest?
Billede

Regeringens boligskattereform træder i kraft i 2021. Hvordan påvirkes de samlede boligskatter, når bl.a. grundskylden skal beregnes på basis af grundens faktisk markedsværdi?

Denne artikel er opdateret d. 13. juni 2017.

Boligskattereformen rammer især storbyerne

Når regeringens netop vedtagne boligskattereform træder i kraft i 2021, vil fast ejendom i de største byer opleve markant stigninger i de samlede boligskatter. Særligt vil grundskylden stige kraftigt, når skattefastsættelsen fremover skal følge grundens faktiske handelsværdi, medmindre kommunerne sænker grundskyldspromillen.

Torsdag den 2. maj lykkedes det regeringen at forhandle en ny aftale om beskatning af danske ejerboliger på plads. I den nye aftale lægges der op til, at beskatningen af ejerboliger skal være progressiv i lighed med beskatningen af arbejde. Boligskattereformen omfatter både ejendomsværdiskatten og grundskylden. Grundtanken bag reformen er, at de samlede boligskatter i højere grad skal følge en ejendoms aktuelle handelsværdi (markedsværdi), hvorfor reformen skal ses i sammenhæng med introduktionen af et nyt offentligt vurderingssystem. Som følge af det nye vurderingssystem modtager danske boligejere fra og med 2019 en ny offentlig ejendomsvurdering.

Den nye boligskattereform sænker grundsatsen i ejendomsværdiskatten fra 1% til 0,55%. Samtidig flyttes progressionsgrænsen, så ejendomme med en værdi på over kr. 7,5 mio. har en marginalbeskatning på 1,4%. I erkendelse af, at ejendomsvurderingerne i nogle tilfælde ikke vil være retvisende, indføres et forsigtighedsprincip. Skatteværdien af en ejendom beregnes således som 80% af den offentlige vurdering. Det betyder, at en ejendom med en offentlig vurdering på eksempelvis kr. 7,5 mio. skatteansættes på baggrund af en skatteværdi på kr. 6 mio. Ændringen af ejendomsværdiskatten træder i kraft ved årsskiftet 2020/2021, hvor det nuværende boligskattestop ophører. For ikke at give nuværende boligejere et pludseligt skattesmæk har man valgt at give dem en skatterabat, således at de ikke vil komme til at betale mere i ejendomsværdiskat, end de gør i dag. Denne skatterabat ophører dog, når de fraflytter boligen. 

I lighed hermed indføres en automatisk indefrysning af skattestigninger affødt af en stigning i grundskylden, således at disse stigninger først udløses ved et salg af boligen. Grundskylden er ikke omfattet af det nuværende boligskattestop for 2018, 2019 og 2020. Reelt vil den fra og med 2019, når det nye offentlige vurderingssystem træder i kraft, følge den aktuelle markedsværdi af grunden. For boliger erhvervet i 2021 og senere vil der ske en automatisk indefrysning af alle stigninger i både grundskyld og ejendomsværdiskat, således at den aktuelle skattebyrde ikke vil stige, så længe man ejer den pågældende bolig. Stigningerne udløses altså først ved et salg.

Markant højere grundskyld i vente for lejligheder
Uanset at skattesatserne og progressionsgrænsen bliver ændret, er det springende punkt, at skatteansættelsen fremover skal ske på baggrund af en offentlig vurderingssats, der skal afspejle den aktuelle markedsværdi. I dag fastsættes ejendomsværdiskatten på baggrund af den laveste af følgende tre værdier (A) (B) eller (C):

  • (A) Offentlige vurdering fra 2001 plus 5%
  • (B) Offentlige vurdering fra 2002
  • (C) Gældende offentlige vurdering

Ifølge SKAT betaler ca. 95% af alle i dag ejendomsværdiskat i henhold til (A) eller (B), hvor de resterende 5% primært tæller ejere af ejendomme opført efter vedtagelsen af boligskattestoppet. 
Grundskylden skattefastsættes i dag ligeledes på baggrund af den laveste af følgende to værdier (1) eller (2):

  1. Den aktuelle grundværdi
  2. Forrige års grundværdi forhøjet med en reguleringsprocent (grundskatteloftet) 

Ifølge SKAT betaler omtrent 90% af boligejere på landsplan grundskyld i henhold til værdi (2).

Med udgangspunkt i SKAT’s opgørelser over de offentlige vurderinger af ejerlejligheder i København og på Frederiksberg har Sadolin & Albæk beregnet den aktuelle gennemsnitlige skattebyrde fordelt på grundskyld og ejendomsværdiskat. Beregningerne er foretaget med afsæt i ejerlejligheder, der pålignes ejendomsværdiskat i henhold til værdi (A) og grundskyld i henhold til værdi (2), da dette gælder hovedparten af alle ejerlejligheder.


  Frederiksberg, i dag København, i dag
Ejendomsværdi i 2001 plus 5%, kr. pr. m²*  15.683   14.435 
Værdiandel over progressionsgrænsen, estimeret** 3,6% 4,2%
Ejendomsværdiskat, lav  1,0% 1,0%
Ejendomsværdiskat, høj (>3.040.000) 3,0% 3,0%
     
Grundværdi, kr. pr. m² (2001)*  1.154   1.051 
Grundværdi, kr. pr. m² (reguleret)***  2.422   2.206 
Grundskyld 2,475% 3,40%
     
Grundskyld, kr. pr. m²  60   75 
Ejendomsværdiskat, kr. pr. m²  168   156 

 

 

* Baseret på SKAT's vurderingsstatistikker og tillagt 5%
** Estimeret af Sadolin & Albæk
*** Reguleret med reguleringsprocenten fra 2003-2017

 

Eksempelvis betyder ovenstående beregninger, at ejeren af en gennemsnitlig ejerlejlighed på 100 m² i København i dag betaler ca. kr. 7.500 i grundskyld og ca. kr. 15.600 i ejendomsværdiskat, eller i alt ca. kr. 23.100 i samlede boligskatter.

Efter den nye boligskattereform vil en køber af en ejerlejlighed i København eller på Frederiksberg skulle betale markant højere samlede boligskatter end tilfældet er i dag. 


  Frederiksberg, 2021 København, 2021
Aktuel handelsværdi, kr. pr. m²*  40.216   35.234 
Værdiandel over progressionsgrænsen, estimeret** 0,3% 0,8%
Ejendomsværdiskat, lav  0,55% 0,55%
Ejendomsværdiskat, høj (>7.500.000) 1,40% 1,40%
     
Grundværdi, kr. pr. m²**  8.000   6.000 
Grundskyld 2,475% 3,40%
     
Grundskyld, kr. pr. m²  198  204 
Ejendomsværdiskat, kr. pr. m²***  178   157 

* Baseret på Realkreditrådets statistikker, gennemsnitlig handelsværdi for kommunen i 4. kvartal 2016
** Estimeret af Sadolin & Albæk
*** Korrektion for forsigtighedsprincip er foretaget


I samme eksempel som anvendt ovenfor betyder boligskattereformen, at en ny boligejer vil skulle betale ca. kr. 20.400 i grundskyld og ca. kr. 15.700 i ejendomsværdiskat, eller i alt ca. kr. 36.100 i samlede boligskatter.

Af beregningerne fremgår det, at ejendomsværdiskatten ud fra en samlet gennemsnitsbetragtning forbliver stort set uændret for ejerlejligheder på Frederiksberg og i København. Derimod bevirker den nye boligskattereform ganske kraftige stigninger i grundskylden, fordi skattefastsættelsen vil ske på baggrund af den aktuelle handelsværdi af grunden modsat i dag, hvor 90% af grundskyldsberegningerne sker på baggrund af grundskatteloftet. Medmindre Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune beslutter at sænke grundskyldspromillen, kan boligejerne her se frem til ganske kraftige stigninger i grundskylden.