Deleøkonomi – nu også på kontoret

Deleøkonomi – nu også på kontoret
Billede

I kølvandet på forretningssuccesser som Airbnb og GoMore vinder flere deleøkonomiske ideer og koncepter frem på kontorlejemarkedet.

Airbnb har været i vælten de seneste uger. Selskabet offentliggjorde for nylig en rapport, der viser, at antallet af danske boligudlejninger er steget næsten 50% på blot halvandet år. Rapporten viser endvidere, at der i dag er 31.000 danskere, som udlejer deres bolig eller et værelse via tjenesten. Samtidig har der været stort fokus på, hvorvidt politikerne bør gribe ind og begrænse mulighederne for, at udlejere kan drive privat hoteldrift og hvordan skat af lejeindtægterne skal indberettes og kontrolleres.

Deleøkonomi-konceptet vinder større indpas blandt andet på grund af Airbnb’s eksplosive indtræden på markedet. Ifølge Bloomberg har Airbnb på blot 9 år fremskaffet flere værelser på verdensplan end verdens tre største hotelkæder, Hilton, Marriott og InterContinental tilsammen. I 2014 havde markedsværdien af Airbnb oversteget Hiltons – ikke dårligt for et brand, der ikke selv ejer værelserne.

Udgangspunktet for deleøkonomi er, modsat ’traditionel’ økonomi, ikke knappe ressourcer, men derimod overskudsressourcer, eller overskudskapacitet. Det handler om at få adgang og brugsret frem for ejerskab til flere af de ting, vi omgiver os med.

Delingen af boliger, biler, musik mv. er blevet betydeligt lettere i takt med digitaliseringen. Dette gælder også deling af kontorer og arbejdspladser. Der findes efterhånden en lang række hjemmesider, hvor udlejere tilbyder kontorarbejdspladser eller hele kontorlejemål til leje, lige fra på timebasis til flerårige kontrakter.

Konceptet omkring delearbejdspladser har oprindeligt været henvendt til iværksættere, freelancere og små virksomheder. Større virksomheder er dog også begyndt at få øjnene op for fordelene ved delearbejdspladser/-kontorer.

Fokus på fleksibilitet

Siden finanskrisen og den efterfølgende lavkonjunktur har der på kontorlejemarkedet været betydeligt fokus på virksomhedernes samlede omkostninger pr. medarbejder og et øget behov for fleksibilitet. Virksomhederne efterspørger arealeffektive lokaler, hvor nettoarealforbruget pr. medarbejder reduceres via en mere optimal anvendelse af fælles funktioner, som bl.a. findes i flerbrugerejendomme, såsom reception, kantine og mødefaciliteter, samt mulighed for ’shared services’ som eksempelvis massør, frisør og mad med hjem.

Omkostningerne på erhvervslejemål omfatter ikke kun husleje men også et lejemåls drifts- og forbrugsudgifter. Det er eksempelvis her, at energibesparelser, arealeffektivitet og deling af fællesudgifter med andre lejere kan gøre den samlede husleje eller pris pr. arbejdsplads billigere i ét lejemål frem for et andet.

Mens flerbrugerejendomme har oplevet stigende interesse i mange år, er kontorhoteller og delearbejdspladser først i de senere år begyndt at vinde større indpas på det danske kontorlejemarked. Udbyderne af sidstnævnte gør det muligt at leje fuldt møblerede kontorarbejdspladser med en række udvalgte serviceydelser inkluderet. Til gengæld for disse serviceydelser og den højere grad af fleksibilitet forbundet med denne type lejemål betales ofte en lidt højere leje.

Man kan nemt få adgang til et kontor- og mødelokale eller andet ved hjælp af få klik på en hjemmeside, og ulig ”traditionelle” lejemål er man som lejer ikke bundet af længere lejekontrakter. Fleksibiliteten i lejemålenes størrelse og løbetid kan ofte være afgørende i en verden, hvor virksomheders udvikling kan gå rigtigt stærkt.

Udenlandske erfaringer

På det amerikanske kontormarked ses en stigende interesse for leje/udlejning af dele-kontorarbejdspladser til helt små iværksætter- og enkeltmandsvirksomheder. I Chicago er antallet af etagemeter dele-arbejdspladser fordoblet hvert år siden 2011 og i foråret 2016 oversteg det samlede amerikanske areal hertil 9 mio. m² ifølge estimater fra JLL Research, Chicago. Det er værd at bemærke, at om end dette nichemarked i dag blot udgør 0,7% af det totale kontormarked i USA, var det trods alt nærmest ikke-eksisterende for blot få år siden.

I perioden fra 3. kvartal 2014 til 1. kvartal 2016 blev der i USA udlejet delearbejdspladser med et samlet areal på mere end 1,2 mio. m², i kontorfællesskaber på minimum 7.000 m². Og tendensen er stigende. Størstedelen af udlejningsejendommene er klasse A eller B ejendomme, der kan sidestilles med ejendomme af primær (men ikke førsteklasses) og af bedre sekundær kvalitet og beliggenhed. Sadolin & Albæk har ikke kendskab til, at der findes tilsvarende data for delearbejdspladser i Danmark.

Billede

 

Billede

Tendensen i Danmark

Hverken flerbrugerejendomme eller kontorhoteller er dog nye koncepter på det danske kontormarked. Regus startede sit første af 16 kontorhoteller i Danmark allerede i 1998 og NCC har gennem en årrække etableret 14 landsdækkende kontorfællesskaber under navnet NCC Company House.

Med det øgede fokus på deling og adgang via udlejningsplatforme såsom Airbnb ser vi i Sadolin & Albæk en tendens til øget udbud og efterspørgsel af kontorhoteller og delearbejdspladser/-kontorer, bl.a. henvendt til nye iværksættervirksomheder. Dette hænger bl.a. sammen med, at antallet af nye danske virksomheder er steget med over 20% fra 2012-2016, målt på antallet af CVR-registreringer hos Erhvervsstyrelsen. Vi ser ofte, at nye små virksomheder ønsker at etablere sig i flerbrugerejendomme, hvor der er mulighed for at skabe et dynamisk miljø med fællesskaber på tværs af virksomhederne.

Flere virksomheder har fået lettere ved selv at udleje/fremleje overskudskapacitet via forskellige udlejningsportaler. Derudover er der de seneste år skudt flere virksomheder op, der udlejer kontorarbejdspladser/-fællesskaber til andre virksomheder i ejendomme, hvor de ofte i forvejen selv er lejere af de tilbudte lejemål.

Deleøkonomisk mind-set hos udvikleren

Udviklere af boligejendomme i de større danske uddannelsesbyer har stort fokus på at udvikle delevenlige boliger til studerende. Dette kan forbedre chancerne for at få boligerne udlejet samtidig med, at den enkelte studerende får mulighed for at leje en større og bedre bolig ved at dele.

I de mere traditionelle kontorfællesskaber er der imidlertid også mulighed for at tage den deleøkonomiske tankegang et skridt videre. I den nyopførte kontorejendom Pakhusene i Aarhus Ø deles lejerne om ejendommens fællesarealer, i lighed med en række andre kontorfællesskaber landet over, og omkostningerne til driften heraf deles. Uden for normal kontortid udlejes køkken- og kantinefaciliteterne dog yderligere til operatøren af kantinen. Den ”ekstra” lejer anvender faciliteterne som take-away restaurant, til diverse arrangementer, samt på sigt også som pop-up restaurant enkelte dage. Udlejeren sikres dermed en ekstra lejeindtægt på sine fællesarealer, mens restauratøren opnår en økonomisk fordel af en markant billigere leje end ”normale” restaurationslejemål af sammenlignelig karakter.

Parkeringspladserne i Pakhusene er inden for fast kontortid forbeholdt ejendommens kontorlejere, mens pladserne derudover vil være frit tilgængelige for offentligheden mod timebetaling, til glæde for områdets øvrige beboere og gæster. Dette er yderligere med til at sikre udlejeren en merindtægt på overskudsressourcerne, der ellers ville stå tomme.

I udviklingen af Pakhusene har de deleøkonomiske fordele spillet en stor rolle. En dobbeltudnyttelse af kantinen og parkeringsarealerne er mulig, fordi ejendommens beliggenhed er speciel. Delingen af faciliteterne stiller dog krav til lejemålets rammer. Udover at kantinen skal servicere et stort antal medarbejdere om dagen, skal samme areal kunne fungere som et hyggeligt og mere intimt selskabslokale og restaurant om aftenen.

Mulighed for øget afkast

For udviklere af kontorfællesskaber findes der via en merudnyttelse af overskudsressourcerne på eksempelvis kantine- og parkeringsfaciliteter mulighed for øget cash-flow og dermed bedre løbende afkast af den investerede kapital.

På investeringsmarkedet har flere investorer også fået øje på de deleøkonomiske fordele. Ifølge Direktør hos PFA Ejendomme, Michael Bruhn, skeles der i stigende grad til mega-trends herunder deleøkonomi ved langsigtede investeringer i ejendomme. Dette var således også tilfældet for PFA, da de for nyligt investerede i Pakhusene.

Der findes endnu et utal af muligheder for deleøkonomisk innovation på erhvervslejemarkedet. Den økonomiske up-side ved en merudnyttelse af lejemålene kan være betydelig og risikoen i forhold til status quo scenariet vurderes som minimal.

For udbydere af kontorhoteller og delearbejdspladser kan risikoen dog være lidt større. Som markedet ser ud nu, har lejerne en større villighed til at betale en lidt højere leje for delearbejdspladser med dertilhørende serviceydelser. Spørgsmålet er dog, om virksomhederne vil fortsætte med at arbejde fra delearbejdspladser/-kontorer, når økonomien vender - på samme vis som forbrugerne skærer ned på f.eks. rejser, fitness-abonnementer og biografture, når der er færre penge til forbrug. Omvendt kan behovet for fleksible lejeaftaler og muligheden for et øget eller reduceret kontorareal være endnu mere i fokus i nedgangsperioder, på trods af lidt højere omkostninger.

I Sadolin & Albæk ser vi ikke aktuelt tegn på en opbremsning i deleøkonomien eller on-demand services og vil fortsat holde skarpt øje med de muligheder, som mega-trenden byder på for langsigtede investeringer i erhvervsejendomme.