Ejendomsinvestorernes risikoappetit tiltagende

Ejendomsinvestorernes risikoappetit tiltagende
Billede

Der bliver fortsat handlet mange erhvervs- og investeringsejendomme og 2017 tegner til at blive et rekordår med en omsætning på op mod 80 mia. kr.

Af Peter Winther, partner og administrerende direktør i Sadolin & Albæk

Høj transaktionsaktivitet og mange internationale investeringer
Transaktionsaktiviteten på markedet for investeringsejendomme er fortsat stigende. Sadolin & Albæk forventer således, at der i 2017 vil blive tale om en rekordhøj omsætning af erhvervs- og investeringsejendomme på op mod 80 mia. kr. mod 64 mia. kr. i 2016.

Markedet er i høj grad præget af internationale investorers appetit på især store enkeltejendomme og ejendomsporteføljer. Mens internationale investorer i 2016 tegnede sig for godt 45% af de samlede investeringer, er den andel i 1. halvår af 2017 steget til hele 67%. Særligt har internationale investorer i endnu højere grad end tidligere domineret segmentet af store transaktioner over 500 mio. kr. Således udgjorde internationale investorers andel af dette segment i 1. halvår af 2017 85% mod 55% i 2016.

For de helt store transaktioners vedkommende, dvs. over 1 mia. kr., stod de danske investorer kun for 10% i første halvår af 2017, hvilket er en historisk lav andel.

Billede

Risikoappetitten vokser
Det er i den forbindelse interessant at notere, at investorerne efterspørger investeringsmuligheder med en højere risiko. I 2016 var 72% af transaktionsvolumen inden for core-segmentet, dvs. typisk fuldt udlejede investeringsejendomme med lav risiko og høj cash flow sikkerhed. Andelen faldt i 1. halvår 2017 til 47% – samtidig med at andelen af investeringer inden for value-add-segmentet, dvs. investeringer med et svagere og mere usikkert cash flow og et potentiale for driftsforbedringer ved aktiv forvaltning, steg fra 13% i 2016 til 49% i første halvår af 2017.

Det er dog samtidig værd at bemærke, at de såkaldte opportunistiske investeringer med en meget høj risiko fortsat udgør en ganske lille andel af det samlede investeringsvolumen.

Den øgede risikoappetit registreres også i den danske institutionelle sektor. Flere og flere pensionskasser investerer således massivt i value-add segmentet.

Risikoappetitten er i et vist omfang drevet af det forhold, at afkastet på investeringer inden for core-segmentet er faldet i takt med de senere års faldende startafkastkrav. I jagten på et højere afkast kan det derfor være fristende at acceptere øgede risici.

En højere økonomisk vækst og et bedre udlejningsmarked berettiger en øget risikovillighed
Det er imidlertid væsentligt at slå fast, at ejendomsmarkedets fundamentale drivere er ganske stærke. Økonomien er i vækst, inflationen svagt stigende, og erhvervsudlejningsmarkedet er i bedring.

Billede

Antallet af ledige kontorarealer er faldet stabilt de seneste år, og tomgangen på kontorer i CBD – Københavns Central Business District – er på det laveste niveau i 8 år. Udlejningsmarkedet er stærkt, risikoen for tomgang er faldende, og lejepriserne viser tegn på stigninger.

Denne gunstige udvikling betyder, at investorerne er parate til at påtage sig mere risiko.

Risikoappetitten er således ikke bestemt af en bevidstløs søgen efter et højt afkast i et lavrentemiljø, men af fundamentale analyser af ejendomsinvesteringers risikoprofil, når konjunkturerne er i bedring.