Last mile distribution

Last mile distribution
Billede

Globale megatrends spiller kraftigt ind på nye krav til lager- og logistikejendommes funktionalitet og beliggenhed.

Billede
NewsLetter 4. kvartal 2016
Hent rapporten her

På trods af svage væksttal på europæisk plan har der i 2016 været en stærkt stigende brugerefterspørgsel efter lager- og logistikejendomme. Efterspørgslen efter mere lagerplads og logistikejendomme drives af en række globale megatrends, der forventes at medføre væsentlige ændringer i kravene til bygningernes funktionalitet og beliggenhed. De tre vigtigste megatrends i forhold til lager- og logistikejendomme er globalisering, urbanisering og teknologisk acceleration.

Globalisering: Tilbage til nærområdet  

Globaliseringen og udflytningen af produktionen til områder med lave produktionsomkostninger har de seneste 25 år resulteret i stigende global transport med udbygning af et logistiknetværk fra fabrik til slutbruger.

De negative konsekvenser for det danske marked for produktionsejendomme er åbenlyse, men tendensen med right-shoring eller re-shoring kan være med til at øge efterspørgslen på ejendomme til produktionsformål i Danmark. Efterspørgslen vil dog være rettet mod moderne og effektive ejendomme, der understøtter det teknologiske element, der er en nødvendighed for en hjemtagning af produktionen.

Right-shoring betyder placering af produktionen det sted der understøtter den bedste kombination af produktionsomkostninger, effektivitet og kvalitet.

Urbanisering: Mulighed for revitalisering af erhvervsområder

Urbaniseringen er en kendt faktor i Danmark. Den betyder at befolkningstilvæksten centreres i Hovedstadsområdet, i det østjyske vækstbånd samt enkelte af de store provinsbyer. Befolkningstilvæksten medfører en fortætning af byerne med et stigende pres på ledige arealer og eksisterende erhvervsområder samtidig med, at infrastrukturelle investeringer i bl.a. letbanen langs Ring 3 skaber nye muligheder for en fortætning.

Mulighederne for fortætning ved de vigtigste knudepunkter langs med Ring 3 giver mulighed for en revitalisering af de eksisterende erhvervsområder inden for de 600 meter, som definerer stationsnærhedsprincippet. Udviklingen af de resterende dele af erhvervsområderne vil i høj grad afhænge af det fremtidige behov for produktions- og logistikfaciliteter.

I et internationalt perspektiv er der eksempler på, at større byer stiller krav om en samlet logistikløsning, hvor leverancer til de centrale dele af byen sker fra et stort logistikcenter og derfra i miljøvenlige biler, der overholder emissionskravene til kørsel i bymidten. Eksempler på disse centrale løsninger er Padova i det nordlige Italien, Bruxelles og Monaco.

Teknologi: Stigende dagligvarehandel på internettet

Teknologiske acceleration har sammen med urbaniseringen en stor effekt på det fremtidige behov for ejendomme til lagerformål og i særdeleshed for ejendomme til terminalformål. Den stigende nethandel er et meget direkte eksempel på den teknologiske acceleration. Nethandlen i Danmark er ifølge DIBS steget med 70% over de seneste fem år og udgør samlet set ca. kr. 70 mia. og understøttes af en høj grad af digitalisering og velfungerende logistik. Den varebaserede nethandel udgør dog kun 32%, mens rejser og tjenesteydelser står for henholdsvis 53% og 15%.

Den varebaserede nethandel medfører i dag stigende krav til effektiviteten af den såkaldte ”last mile distribution”, der vurderes at udgøre ca. 25-30% af de samlede transportomkostninger fra fabrik til forbruger. Den stigende varebaserede nethandel omfatter i dag ikke tilbudsjagt på udvalgsvarer såsom elektronik og tøj m.v., men også dagligvarer fra virksomheder med en digital forretningsmodel såsom nemlig.com og aarstiderne.com, hvor vigtigheden af et effektivt distributionsnet er centralt for omsætningen. Det ses tydeligt i de større byer, hvor nethandel med dagligvarer er op til fem gange højere.

Kravet om hurtig levering inden for aftalte time slots er vigtigt ved dagligvarer, men hurtig levering er også en kvalitetsparameter ved traditionelle udvalgsvarer, hvor kunden via track and trace funktionen kan følge varens vej fra lager til hjemmet. Denne udvikling forventes at øge efterspørgslen efter centralt beliggende terminalejendomme med kort afstand til de store boligområder i tilknytning til København og Aarhus, men også efter ejendomme målrettet levering af dagligvarer, hvor layoutet effektivt understøtter flowet fra varelevering i lastbil over plukning af varer til pakning af bil til levering hos kunden. Funktionen på ejendommen omfatter flere medarbejdere end der traditionelt er tilknyttet logistikejendomme, hvilket også stiller krav til parkeringsforhold og adgang til offentlig transport.          

Attraktive afkastmuligheder

Mens nethandlen har været et disruptivt element i forhold til den traditionelle detailhandel, kan en ”Uberisation” af logistikdelen også skabe nye udfordringer og bygningsbehov. Deling af transportkapacitet og ad hoc adgang til lagerfaciliteter kan være med til at ændre kravene til beliggenheden samt konkurrencesituationen, hvor overskudskapacitet kan udbydes på markedet.

I forhold til levering af varer til de tætte byområder fra Ring 3 og ind mod centrum er der en række nuværende erhvervsområder, som har potentialet til at blive en del af den fremtidige transportstruktur. Det drejer sig bl.a. om områderne ved Ejby Industrivej, Mileparken, Smedeland, Midtager og ikke mindst Avedøre Holme. Og med en moderne ejendom med den rette beliggenhed er der stadigvæk meget attraktive afkastmuligheder set i forhold til udlejningsrisikoen.