Markedsupdate Q3 2017 fra Sadolin & Albæk

Markedsupdate Q3 2017 fra Sadolin & Albæk
Billede

Investeringsejendomsmarkedet: Med den perfekte storm i ryggen.

Af Peter Winther, partner og administrerende direktør


Begrebet ”den perfekte storm” anvendes ofte til at beskrive en hændelse, hvor en sjælden kombination af omstændigheder forværrer en situation drastisk.


På ejendomsmarkedet registrerer vi i øjeblikket medvind på alle områder. Økonomien og beskæftigelsen vokser pænt. Derfor falder tomgangen for erhvervslokaler, og lejepriserne udvikler sig svagt positivt. På boligmarkedet stiger lejepriserne også ganske pænt.

Samtidig vedbliver renten at være historisk lav. Centralbankerne har globalt pumpet enorme mængder af likviditet ud, og alle disse mange penge søger investeringsmuligheder, som bevarer værdien og måske endog giver et vist afkast.

Bedre rammebetingelser for ejendomsinvesteringer kan man dårligt forestille sig; Det er den perfekte storm, blot med modsat fortegn, og at den finansielle sektor fortsat ikke har givet los i kreditgivningen er faktisk den eneste faktor, som forhindrer ejendomspriserne i fuldstændig at eksplodere.

Uden bankkrise, ingen ejendomskrise
Når det så er sagt, så er det vores vurdering, at medvinden sandsynligvis vil løje af på et tidspunkt. Inden for de næste 12, 24 eller 36 måneder vil markedet vende og ejendomspriserne vil komme under pres.

Årsagen kan være en rentestigning efter en endnu kraftigere økonomisk fremgang og inflationære tendenser. Det kan være på grund af et fald i væksten og beskæftigelsen. Det kan være, fordi pensionssektoren internationalt får behov for at nedbringe sin ejendomseksponering – og internationale investorer derfor dropper investeringer i mere marginale markeder som det danske. Eller årsagen kan være en anden, som vi ikke har kunnet forudse.

Vi vurderer dog, at et sådant tilbageslag på markedet ikke vil føre til et sammenbrud. En dyb og alvorlig ejendomskrise kommer ikke uden en bankkrise, hvor bankerne rammes af store ejendomstab og hvor finansieringsmulighederne udtørrer.

Og sådan en krise forudser vi ikke inden for en overskuelig fremtid. Sadolin & Albæk har formidlet og rådgivet om meget betydelige transaktioner i de seneste år, og vi har ikke registreret et eneste eksempel på uforsvarlig kreditgivning fra bank- og realkreditsektoren.

Unægtelig en anderledes situation end i 2006 og 2007, hvor en betydelig del af ejendomstransaktionerne blev finansieret med en risikovillighed, som lignede en kombination af overoptimisme, fartblindhed og dødsforagt.

Markant øget risiko for fejlinvesteringer
Som investor har det været vanskeligt at begå store fejltagelser i de senere år. Købte man dyrt, indhentede markedet hurtigt merpriserne, og i løbet af kort tid har selv de mest aggressive investeringer lige pludseligt set meget attraktive ud.

Fejlmarginen er nu væsentligt lavere. Med den prisfastsættelse, som i dag ses på markedet, er risikoen for fejlinvesteringer steget væsentligt.

Det er dog væsentligt at bemærke, at markedet i dag domineres af meget professionelle investorer, som laver dybdegående analyser af investeringernes risikoprofil og forholder sig til risiciene.

Udviklingen i de senere måneder giver anledning til en vis bekymring. Den seneste ejendomskrise synes i et vist omfang at fortabe sig i glemslens tåger, og nu begynder også private investorer uden indgående forståelse for ejendomsrelaterede risici igen at interessere sig for ejendomsinvesteringer.

Både vidtløftige udviklingsprojekter og mindre attraktive specialejendomme med ganske sekundære beliggenheder udbydes i dag som syndikerede investeringer til private, med en relation mellem afkast og risiko, som vil få enhver professionel investor til at løbe skrigende bort.

Mæglere og mørkemænd
Der har altid eksisteret mørkemænd – også på investeringsmarkederne. Sådanne ”Dr. Doom”-typer forudsiger konstant, at markedet krakker. En gang imellem, typisk med 7-10 års mellemrum, får de ret og bliver udråbt som genier.

Ejendomsformidlere er som andre investeringsrådgivere ikke mørkemænd. Snarere er der måske en tendens til, at man lader sig rive med af en positiv stemning. Når priserne vedbliver at stige, gør det ikke så meget, at man tager en ejendom i kommission til en for høj pris – det skal markedet nok indhente.

Men investorerne bør ikke lade sig rive med. Hvis en ejer af en ejendom kun vil sælge til en pris, som ikke kan begrundes i rationelle investeringsanalyser, er der ingen grund til som investor at bruge tid på et sådant udbud.