Markedsupdate fra Sadolin & Albæk Q2 2017

Markedsupdate fra Sadolin & Albæk Q2 2017
Billede

I det centrale København, hvor den registrerede tomgang nu er under 7%, er det i dag vanskeligt at finde større, moderne og sammenhængende kontorarealer til leje.

Billede
Newsletter 2. kvartal 2017
Hent rapporten her

Den faldende tomgang inden for leje af butiks- og kontorlokaler er et godt tegn på, at der er god gang i dansk økonomi igen. Den tendens er med til at holde investorinteressen høj, særligt inden for de mere opportunistiske nybyggerier og mange investorer har meget ambitiøse forventninger til at opnå store gevinster.

Tomgangen for erhvervslokaler falder
Dansk økonomi er efterhånden inde i en god udvikling. Vækst og beskæftigelse er stigende, det samme gælder privatforbruget, og den registrerede arbejdsløshed er nu nede på 4,3%. Dette har givet sig udslag i en ganske gunstig udvikling på udlejningsmarkedet for erhvervslokaler.

Billede

Tomgangen for kontorer i Hovedstadsområdet er inden for det seneste år faldet fra 10,3% til 8,2%. I det centrale København, hvor den registrerede tomgang nu er under 7%, er det i dag vanskeligt at finde større, moderne og sammenhængende kontorarealer til leje.

På markedet for lager- og industriejendomme er tomgangen faldet endnu mere, nemlig fra 3,9% i 1. kvartal 2016 til nu kun 2,3%.

Udviklingen har medført, at lejepriserne har stabiliseret sig og i dele af markedet viser en stigende tendens. Som følge af konkurrencen fra nybyggeri ligger toplejen således relativt fladt, men der registreres i dag stigende kontorlejepriser for moderne kontorlejemål på gode beliggenheder i ”mid-price” segmentet.

Forventninger om store gevinster
Markedet for investeringsejendomme er fortsat præget af meget høj efterspørgsel. Investorer i ejendomsmarkedet har inden for de seneste par år kunnet nyde godt af medvind på alle fronter: Lejepriserne har været stabile eller stigende, tomgangen har været faldende, og startafkastkravene har ligeledes været faldende. 

Billede

De stigende priser har motiveret en række investorer til at søge at realisere ejendomme eller porteføljer med gevinster, og udbuddet af investeringsejendomme er ganske højt.

Mange potentielle sælgere i dag har ambitiøse forventninger til prisfastsættelsen på markedet. Når det er et kendt faktum, at mange investorer gerne vil eksponere sig i et marked, bliver sælgerne ofte noget optimistiske, og en kombination af mæglernes konkurrence om salgsopgaver og anekdotisk evidens fra enkelte transaktioner fører til tider til urealistiske forventninger.

Sadolin & Albæk forventer dog også i 2017 et meget højt transaktionsvolumen.

På den ene side fristes mange ejere af investeringsejendomme i dag til at tage gevinster hjem, og på den anden side er investorefterspørgslen forsat meget høj. Når pensionskapitalen både i Danmark og globalt som følge af meget lave renter tvinges til at søge alternative placeringer end i værdipapirmarkedet, er ejendomme et oplagt segment. Ejendomme genererer et relativt højt direkte afkast i forhold til obligationsmarkedet, og når udlejningsmarkedet er i bedring og inflationen svagt stigende, peger de fundamentale faktorer også i en gunstig retning.

Større risikovillighed
I takt med, at priserne på investeringsejendomme stiger, fristes en del investorer til mere opportunistiske investeringer i nybyggeri. Det er på den ene side for så vidt en logisk konsekvens af udviklingen på markedet – og vel reelt også den effekt, som er målet med en meget lempelig pengepolitik. Men det vil på sigt medføre, at udlejningsmarkedet for både bolig og erhverv vil blive præget af et større udbud, som alt andet lige vil lægge en dæmper på lejestigningerne.

Specielt er det værd at notere, at den institutionelle sektor, som traditionelt har været meget fokuseret på sikre investeringer med stabile afkast, i stigende grad præges af investorer med en højere risikoprofil.

Dette er ikke et udtryk for en uforsvarlig udvikling. Men det er klart, at med en højere risikoprofil i ens investeringsstrategi følger et større behov for specialiserede kompetencer, som muliggør, at risiciene vurderes og monitoreres optimalt.

Nogle investorer opbygger interne kompetencecentre hertil, andre overlader forvaltningen af sådanne investeringer med en høj risikoprofil til eksterne forvaltere og andre samarbejdspartnere. Udvælgelsen af den rigtige forvalter og samarbejdspartner er således i mange tilfælde (næsten) lige så væsentlig som udvælgelsen af investeringsobjektet som sådant. Også fordi incitamentsstrukturen for en forvalter af en ejendomsinvestering ikke altid giver et perfekt interessefællesskab med den investor, som bærer risikoen ved investeringen.