Markedsupdate fra Sadolin & Albæk

Markedsupdate fra Sadolin & Albæk
Billede

Det samlede transaktionsvolumen på det danske marked for investeringsejendomme var i 2016 ca. kr. 64 mia., kun lidt under den hidtidige rekord i 2006 – det travleste år før finanskrisen. Transaktionsvolumen i Hovedstadsområdet var ca. kr. 50 mia., det højeste nogensinde. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at vi i 2017 vil registrere et volumen på mindst samme niveau.

Billede
Newsletter 1. kvartal 2017
Hent rapporten her

Fortsat høj aktivitet
Oprydningen efter ejendoms- og finanskrisen er stort set tilendebragt, men der er fortsat et stort antal potentielle sælgere i markedet.

Mange opportunistiske investorer, som har købt massivt op i det svage marked i kriseårene, ønsker nu at tage gevinsten hjem. Det gælder også de såkaldte value-add investorer, som har brugt de seneste år til at gennemføre deres udviklingsplaner og nu kan realisere den gevinst, som ofte er forbundet med en aktiv forvaltningsindsats.

Det er endvidere værd at bemærke, at både institutionelle og andre meget betydende investorer overvejer at benytte det nuværende momentum i markedet til at foretage strategiske porteføljeomlægninger. Og endelig bygges der en del nye ejendomme, ikke mindst inden for boligsegmentet, hvilket også påvirker transaktionsvolumen.

Det er glædeligt at konstatere, at også investorefterspørgslen er høj. For pensionskasser og andre institutionelle investorer, men også for fonde og kapitalstærke privatinvestorer øger den lave rente interessen for ejendomsinvesteringer.

Samtidig er der klare tendenser til, at ejendomsmarkedets fundamentale drivere er positive, især i de store byer: En gunstig demografisk udvikling, en stigende beskæftigelse og et stigende privatforbrug er alle faktorer, som reducerer tomgangen for boliger og erhverv, og derved på sigt øger sandsynligheden for efterspørgselsdrevne lejestigninger. Hertil kommer, at inflationen er (svagt) stigende. Det forbedrer det løbende afkast fra nettoprisregulerede lejekontrakter – og det betyder stigende priser på nybyggeri.

Alt i alt en næsten perfekt cocktail af strukturelle, konjunkturelle og finansielle forudsætninger, som er uhyre gunstige for ejendomsmarkedet.

Rentestigninger breder sig
Der er ikke noget, som på den korte bane indikerer stigende korte renter i Europa. Men den lange rente er allerede steget – dels påvirket af udviklingen i USA, dels af en mere gunstig konjunkturudvikling i Europa.

Som det er beskrevet andetsteds i dette Newsletter, synes der ikke at være nogen entydig korrelation mellem renteniveauet og investorernes startafkastkrav ved ejendomsinvesteringer. En stigende rente skyldes således oftest gunstigere konjunkturer, som påvirker ejendomspriserne positivt.

Det må dog ikke underkendes, at de meget lave renter har været årsag til en meget betydelig reallokering af kapital fra obligationsmarkederne til alternative investeringer, herunder ejendomme. Samlet er det derfor Sadolin & Albæks vurdering, at investorernes nettostartafkastkrav i 2017 vil stabilisere sig, og at vi ikke vil se fortsat faldende startafkastkrav.

Til gengæld vil den gunstigere økonomiske udvikling og en stigende inflation medføre en generel tendens til en forbedret driftsmæssig udvikling af investeringsejendomme. Det løbende afkast kan således alt andet lige forventes at udvikle sig mere gunstigt fremadrettet.

Nye dagsordener
På de internationale finansielle markeder anses geopolitiske risici som stadig mere fremherskende. Usikkerhed om globale frihandelsaftaler, usikkerhed om, hvorvidt nationale valg i Europa kan påvirke EU og euroen, såvel som andre globale usikkerhedsmomenter, kan potentielt have betydelige følger for udviklingen på de finansielle markeder. Dette kan også påvirke ejendomsmarkedet både globalt og i Danmark.

En sådan usikkerhed kan have modsatrettede konsekvenser for ejendomsinvesteringsmarkedet i Danmark:

Geopolitisk usikkerhed og mindre frihandel vil notorisk have potentielt alvorlige konsekvenser for den økonomiske udvikling i en lille og åben økonomi som den danske. Det kan føre til økonomisk tilbagegang med stagnerende beskæftigelse og forbrug.

Internationale investorer kan i en usikker tid vælge at koncentrere deres investeringer i de største og mest likvide markeder. Også dette kan have en negativ effekt på ejendomsmarkedet i Danmark, hvor investeringsejendomme for et betydeligt trecifret milliardbeløb i dag direkte eller indirekte ejes af internationale investorer.

På den anden side kan øget usikkerhed og en svagere økonomisk udvikling føre til et fornyet rentefald. Samtidig opfattes Norden og Danmark med god grund som en ”safe haven” i en usikker tid. Den danske statsgæld har en AAA-rating. Og et land med en grundlæggende sund og stærk økonomi med overskud på betalingsbalancen og sunde offentlige finanser vil i en usikker tid være et attraktivt investeringsområde.

Alt i alt vurderer Sadolin & Albæk således, at markedet for investeringsejendomme også i 2017 vil udvikle sig gunstigt, om end med prisstigninger, som formentlig vil være lavere end i de seneste 3 år.