Paradokset på det københavnske kontorudlejningsmarked

Paradokset på det københavnske kontorudlejningsmarked

Ved udgangen af 2016 står der over en million kvadratmeter kontorer tomme i Hovedstadsområdet, mens potentielle lejere ikke kan finde de helt rigtige lokaler.

Billede
NewsLetter 4. kvartal 2016
Hent rapporten her

De seneste tomgangsstatistikker fra Oline/Ejendomstorvet viste i oktober 2016 en samlet tomgang på kontormarkedet i Hovedstadsområdet på 9,3%, hvor tomgangen i København By var på 7,8%, mens den var 10,8% i resten af Hovedstadsområdet.

Dette betyder, at der samlet står ca. 1,1 mio. m2 tomme kontorer i Hovedstadsområdet, heraf ca. 460.000 m2 er i Københavns By.

Billede

Tomme kvadratmeter dækker over få ejendomme

Det er tal, der umiddelbart kan synes høje, men som reelt dækker over et varieret billede. Tager man f.eks. tallene for Københavns By, så kan ca. 165.000 m2 eller ca. en tredjedel af det ledige areal relateres til 15 ejendomme. 

Flere af disse ejendomme har stået tomme i længere tid af forskellige årsager. Nogle fremstår f.eks. i en utidssvarende stand og indretning, som gør det vanskeligt for potentielle lejere at forestille sig selv i lejemålet. Andre markedsføres til lejeniveauer, som ligger over det, som de fleste virksomheder for øjeblikket er villige til at betale på de pågældende beliggenheder.

Behov for medarbejderoptimeret funktion og beliggenhed

Der er i dag hos mange virksomheder et stadig større fokus på, hvorledes deres lokaler fungerer i forhold til medarbejderne. Dette gælder især for geografisk placering i forhold til medarbejdere og kunder, herunder i forhold til offentlig transport.

Mange virksomheder søger i dag placeringer nærmere ved byområder med optimal offentlig transport. Hertil sker der også en stor udvikling i behovene for funktionalitet og indretning. I takt med, at mange virksomheder udvikler nye måder at arbejde på, er der også et stigende fokus på identitet og indretning af lejemål. Samtidig er der fortsat stort fokus på omkostningerne, hvorfor nye lokaler skal være både effektive og fleksible.

Vi kan i Sadolin & Albæk desuden konstatere, at der er en meget begrænset efterspørgsel efter prestigebetonede kontorer til meget høje lejeniveauer.

Sporene skræmmer

Mere end 1 mio. m2 tomme kontorer i Hovedstadsområdet kan selvfølgelig skræmme enhver investor fra at investere i nybyggerier. Vi ser således også, at de etablerede udviklere i dag markedsfører kontorprojekter, men at ingen af disse rent faktisk opføres i spekulation uden en væsentlig forhåndsudlejning. Der er således store udviklingsplaner for attraktive områder i Ørestad, Scanport og omkring Kalvebod Brygge, men fælles for dem alle er, at de afventer en hovedlejer på en væsentlig del af arealet for at kunne gå i gang.

Vi har i de seneste år stort ikke set spekulativt kontorbyggeri bortset fra ATP’s udvikling af Pakhuset på Langelinie, Solstras Copenhagen Towers i Ørestad samt BOKA’s projekter – først i Herlev og nu i Søborg.

Historisk set så vi nogle af de største succeser for spekulativt byggeri i Ørestad, hvor KLP i 2003 kom på markedet med 31.000 m² kontorer og senere i 2008 leverede den næste etape 28.000 m2 som begge i dag betragtes som meget attraktive og generelt fungerer med en meget stabil lejerefterspørgsel og lille tomgang.

I dag er der volumenmæssigt et meget begrænset udbud af nyere kontorlokaler i ”mellem-prissegmentet” i hele Hovedstadsområdet.

Stor succes når krav til placering, pris og indretning matcher

Vi har dog set flere projekter, hvor man har udviklet helt eller delvist i spekulation på ryggen af én eller flere ankerlejere. Dette omfatter bl.a. NCCs Company Houses i Søborg og Vallensbæk samt Tetris’ Turbinehuset projekt i Adelgade.

Her har det vist sig at moderne kontorer har en stor efterspørgsel og bliver udlejet når de matcher markedets krav til placering, pris og indretning.

For de fleste potentielle lejere er det en stor udfordring at binde sig til et projekt med en leveringshorisont på 18 måneder eller mere. Mange har behov for at rykke indenfor 6-12 måneder.

Det kan derfor syntes paradoksalt, at der ikke udvikles flere moderne kontorbyggerier i mellem prissegmentet fra ca. kr. 1.100-1.150 pr. m² i omegnen af København og op til ca. kr. 1.450-1.500 pr. m². i Københavns By.

Lille risikovillighed giver mangel på erhvervslejemål

Dette skyldes især tilbageholdenhed hos såvel banker som investorer for så vidt angår finansiering og investering i moderne kontorbyggerier.

Her skræmmer sporene dels fra flere store spekulative byggerier, der helt eller delvist har stået tomme i længere tid, dels at det har været lettere og hurtigere at hente udviklingsgevinster på boligmarkedet i disse år.

En del af forklaringen kan også findes i at udviklingen i markedslejen for kontorer i Københavnsområdet historisk har været meget flad. Udviklingen af bl.a. havnearealer og Ørestad i København har betydet udvikling af tusinder af nye grundarealer til erhverv, hvor der kan opføres nye kontorer. Der har således aldrig været knaphed på nye udviklingsarealer i København, og det har holdt prisen nede på grundene og derved også på byggerierne. Når afkastkravene så falder, stiger lejeniveauerne ikke. På samme tid har vi set at afkastet på udlejede kontorejendomme er faldet kraftigt de seneste år hvilket burde give mulighed for udviklere til at tage en større risiko for at få en større gevinst.

Af hensyn til den fremtidige erhvervsudvikling i København kunne det være ønskeligt, at banker og investorer igen får mod på at udvikle nye og effektive kontorbyggerier, men at de samtidig i højere grad forstår virksomhedernes behov og udvikler i overensstemmelse med disse.

Nøglen til fremtidens udvikling af Hovedstadsområdet som erhvervscentrum er at forstå de langsigtede behov hos brugerne og udvikle i overensstemmelse hermed. Dette gælder både i forbindelse med fornyelse af eksisterende ejendomme og ved opførelse af nybyggerier.

Dette kunne forhåbentlig være en del af den fremtidige udvikling af de nye erhvervsområder i København og omegn – både i de nye udviklingsområder i København og især også langs Ring 3 med etableringen af den nye letbane.

Billede