Spekulation på andelsboligmarkedet

Spekulation på andelsboligmarkedet
Billede

En forældet lejelovgivning åbner – stik imod intentionen –op for spekulative kapitalgevinster ved opløsning og salg af foreningens ejendom.

Af Peter Winther, Partner og administrerende direktør, og Ole Hjorth, Director i Sadolin & Albæk

Private andelsboliger har i de senere år været genstand for en del negativ omtale, som reelt bunder i problemer med værdiansættelsen af denne ejerform. Sammen med et maksimalprissystem skaber et kompliceret regelsæt stor usikkerhed i forbindelse med værdiansættelsen til stor ulempe for både beboere og investorer.

Andelsboligen har som ejerform eksisteret i mere end 100 år som en udløber af andelstanken. Ejerformen har udviklet sig markant fra de første byggeforeninger i slutningen af 1800-tallet til de private andelsboligforeninger, som vi kender i dag. De private andelsboligforeninger udgør ligesom ejerboligerne ca. 30% af boligmassen i København og på Frederiksberg og er således en væsentlig del af det samlede boligudbud.

Andelsboligerne har dog i de senere år trukket en del negative overskrifter i medierne i forbindelse med nødlidende foreninger, renteswaps, konkurser, penge under bordet og stor usikkerhed omkring valuarvurderingerne. Mange af problemerne knytter sig til foreninger stiftet i perioden op til finanskrisen, hvor kombinationen af høje priser på boligudlejningsejendomme og komplicerede finansielle produkter har resulteret i foreninger, som ikke er levedygtige. Mindre sympatisk har det dog været, at andelsboligejere i sådanne foreninger målrettet har gået efter en konkurs, som har medført betydelige tab for långiverne samtidig med, at foreningens medlemmer har kunnet fortsætte som lejere.

Usikkerhed om værdiansættelse
Når der ses bort fra gruppen af nødlidende andelsboligforeninger, kan ejerformens udfordringer primært henføres til de iboende problemer ved et maksimalprissystem sammen med usikkerheden i forbindelse med værdiansættelse af foreningens vigtigste aktiv - ejendommen.

Maksimalprissystemet tager udgangspunkt i Andelsboliglovens regler for overdragelse af en andel i en andelsboligforening, fx en lejlighed. Prisen på andelen må i henhold til loven ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.  

Problemet med maksimalprissystemet er, at prisforskellen mellem en andelsbolig og tilsvarende ejerbolig ofte vil være væsentligt højere, end hvad der kan forklares med forskellene i finansieringsmuligheder og beskatningsforhold.

En andelsboligforening kan ved værdiansættelsen vælge at benytte anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom eller den seneste offentlige ejendomsvurdering. 

Vælger foreningen den metode, som medfører den laveste værdi, bliver boligerne et gode, som handles til væsentligt under den reelle markedsværdi. Det vil tilskynde til nepotisme, hvor nærtstående til foreningens medlemmer får fortrinsret til at erhverve andele, og til krav om penge under bordet eller krav om, at inventar overtages af køber til en pris væsentligt over den reelle værdi.

Flere bruger valuarvurderinger
Maksimalprissystemets iboende imperfektioner understøtter anvendelsen af valuarvurderinger, idet disse med større sandsynlighed tilsikrer, at de gældende markedsforhold på investeringsmarkedet og boligmarkedet indregnes i værdiansættelsen. Men der knytter sig en uacceptabel usikkerhed til værdian-sættelsen som en konsekvens af en kompliceret lovgivning.

Valuarvurderingen skal tage udgangspunkt i den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Det betyder, at valuaren skal forholde sig til det lovgrundlag, som ejendommen ville være omfattet af, hvis der var tale om en udlejningsejendom. Lovgrundlaget er således betinget af ejendommens opførelsesår og om den er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Disse forhold bestemmer, om der kan opkræves markedsleje eller om lejen skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte husleje.

Som udlejningsejendom med omkostningsbestemt leje vil værdien af en ejendom være væsentligt lavere end den samlede reelle markedsværdi af ejendommens lejligheder. Det følger af det forhold, at den omkostningsbestemte leje som oftest ligger markant lavere end den leje, en boligsøgende ville være parat til at betale i et frit marked.

Andelsboligforeningens medlemmer vil imidlertid have en direkte økonomisk interesse i, at værdien sæt-tes så højt som muligt – med heraf følgende mulighed for, at andelshaverne ved salg af andele kan realisere betydelige skattefrie gevinster. Der opstår derfor ofte den usunde situation, at andelsboligforeningen tilskyndes til at vælge den valuar, som vil være parat til at vurdere ejendommen til den højeste værdi – og ikke den valuar, som vurderer ejendommen korrekt som udlejningsejendom.

Kompleks og utidssvarende lovgivning
Hovedparten af de private andelsboligforeningers ejendomme i København, på Frederiksberg og i Aarhus er opført før 31. december 1991. Disse tre kommuner er tillige regulerede, hvilket betyder, at hovedparten af ejendommene skal vurderes med udgangspunkt i Boligreguleringslovens (BRL) bestemmelser og i praksis i henhold til en meget kompleks og utidssvarende lovgivning.

En korrekt værdiansættelse af en ejendom omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om om-kostningsbestemt husleje skal derfor indeholde en fastsættelse af den leje, som lovligt kan opkræves, forbedringer på ejendommen i relation til BRL § 5.1 og ejendommens historiske vedligeholdelse i relation til hensættelser til BRL §§ 18 og 18b m.v. I tilknytning til en korrekt opstilling af ejendommens nuværende indtægter og driftsomkostninger bør værdiansættelsen også tage højde for de optimeringsmuligheder, som i dag indregnes af markedet, når der er tale om traditionelle udlejningsejendomme.

Erhvervsministeriet har sammen med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og Finans Danmark opstillet 13 anbefalinger, som skal sikre en ansvarlig drift af andelsboligsektoren. De 13 anbefalinger knytter sig primært til stiftelse, finansiering og andelshavernes overgang til lejere, mens værdiansættelse kun berøres sparsom, idet der pågår et sideløbende arbejde hos Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark. De to organisationer arbejder på at opdatere branchens vejledning og normer for valuarvurderinger, herunder en sikring af et tilstrækkeligt uddannelsesniveau hos valuarerne. 

En opdateret vejledning og norm vurderes imidlertid ikke alene at være tilstrækkelig til at reducere usikkerheden ved valuarvurderingerne, idet grundlaget for vurderingen fortsat vil være et forældet og kompliceret lovkompleks.

Spekulativ opløsning af forening
Et aktuelt eksempel på konsekvenserne af maksimalprissystemets udfordringer er, at flere gamle og veldrevne andelsboligforeninger likvideres, hvorefter andelshaverne sikrer sig en økonomisk gevinst, der ligger væsentligt ud over, hvad ejendommen lovligt kunne værdiansættes til ved fortsat drift som andelsboligforening. 

Det forekommer således ikke rimeligt, at lejere, som ofte i mange år har boet til en meget lav leje, under henvisning til af tilbudspligten i Lejeloven kan overtage en udlejningsejendom ved at stifte en andelsboligforening for efterfølgende at realisere en betydelig skattefri gevinst ved at opløse selvsamme forening og sælge ejendommen som udlejningsejendom uden lejere og dermed med et stort umiddelbart potentiale for en køber. 

Tanken bag andelsboligformen har været at etablere en boligform med rimeligt prissatte boliger uden et spekulativt element. Ved at opløse en andelsboligforening og sælge ejendommen, spekulerer andelshaverne netop i at opnå en skattefri kapitalgevinst.

Grundlag for værdi fortsat forældet
I lighed med maksimalprissystemet baserer den omkostningsbestemte leje sig på en lov vedtaget af Folketinget i 1937 som en midlertidig foranstaltning. 

Loven medfører, at indtægtsgrundlaget for en udlejningsejendom er kunstigt lavt, idet lejen ofte er langt lavere end den reelle værdi af det gode, som råderetten over lejligheden indebærer. Som følge heraf vil en korrekt valuarvurdering af en andelsboligejendom ofte være betydeligt lavere end den samlede reelle markedsværdi af boligerne. 

Det har næppe været Folketingets hensigt, at andelshavere kan realisere en skattefri kapitalgevinst ved at opløse en andelsboligforening. Men denne mulighed består grundlæggende, så længe det usunde maksimalprissystem fortsat eksisterer.