Er spekulativt byggeri ved at vinde frem igen?

Er spekulativt byggeri ved at vinde frem igen?
Billede

Investorernes jagt efter attraktive risiko-justerede afkast sammenholdt med en god lejerefterspørgsel og et begrænset udbud af moderne kontorlokaler i København har medført, at flere investorer og developere overvejer at igangsætte spekulativt kontorbyggeri, dvs. kontorbyggeri uden forhåndsudlejning.

Af Emil Helmsøe-Zinck, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Krisen er ved at slippe sit tag

På trods af en massiv fremgang på både udlejnings- og investeringsmarkedet de senere år er der kun igangsat et meget begrænset antal spekulative kontorbyggerier siden den finansielle krise i 2007-2008. I de sidste 10 år er der således kun kommet relativt få spekulative byggerier på markedet, med et kontorudbud langt under det, som markedsudviklingen ellers burde kunne understøtte.

Investorernes tilbageholdenhed er en naturlig konsekvens af dyrt købte erfaringer fra årene før, under og efter finanskrisen. Her bidrog kombinationen af en rekordlav tomgang og stigende lejeniveauer til, at op mod 40% af nye kontorejendomme blev opført i spekulation. De efterfølgende år med lavere beskæftigelse og højere tomgang ramte derfor spekulationsbyggeri ekstra hårdt, da en stor andel var planlagt til færdiggørelse i 2009-2010.

Billede

Flere parametre peger mod øget spekulativt byggeri

Udviklingen i beskæftigelsen sammenholdt med udbud og efterspørgsel efter kontorer i perioden efter finanskrisen indikerer, at nettofaldet i udbuddet af ledige arealer i København og omegn over perioden 2010-2017 er signifikant under det niveau, som kunne forventes. Der er således absorberet færre nye kvadratmeter kontor, end stigningen i beskæftigelsen burde tilsige.

Denne effekt har karakter af en skjult efterspørgsel, da den repræsenterer forskellen mellem ændringen i de observerede ledige arealer og den teoretiske ændring i ledige arealer baseret på ændringer i udbuddet og efterspørgslen, som er repræsenteret ved beskæftigelsen.

Overstiger den estimerede ændring den faktiske ændring, er ændringen i de faktiske ledige arealer mindre, end den burde have været ud fra stigningen i beskæftigelsen, og det deraf afledte behov for kontorer. For at tage højde for, at udbuddet alt andet lige må forventes at tilpasse sig efterspørgslen, om end med en forsinkelse på grund af tidsperspektivet ved byggeprojekter, så har vi i vores estimat indregnet den akkumulerede skjulte efterspørgsel over perioden.

Billede

Den skjulte efterspørgsel indikerer blandt andet, at der i øjeblikket eksisterer en stor andel virksomheder, der er ved at vokse ud af deres nuværende lokaler, men ikke har kunnet finde kontorlokaler, der matcher virksomhedernes ønsker i forhold til størrelse, effektivitet og beliggenhed.

Paradigmeskift i kontoranvendelse

De senere år har dog også budt på et mindre paradigmeskift i forhold til kontoranvendelse og hvordan virksomheder vælger at indrette sig. Øget fokus på effektivitet og fleksibilitet har medført et faldende arealforbrug pr. medarbejder – hvilket bidrager til at nedbringe den skjulte efterspørgsel. Denne tendens bekræftes klart af vores markedsobservationer og løbende dialog med både udlejere og lejere, men er ikke tilstrækkelig til alene at kunne forklare den estimerede skjulte efterspørgsel.

Ydermere tager ovenstående beregning ikke højde for den andel af virksomheder, der i øjeblikket lejer kontorlokaler, som måske nok passer rent størrelsesmæssigt, men er utidssvarende i forhold til fleksibilitet og effektivitet.

Billede

Denne efterspørgsel kan også kategoriseres som skjult, men er ikke målbar i samme omfang som den efterspørgsel, der drives af og kan estimeres ud fra stigninger i beskæftigelsen.

Det manglende udbud af moderne kontorejendomme er så småt begyndt at udmønte sig i stigende lejeniveauer. I København ses således allerede de første eksempler på nyudlejninger til lejeniveauer på over 2.000 kr. pr. m² p.a. ekskl. skatter og drift. Dette står i stærk kontrast til de seneste års stagnerende trend i kontorlejepriserne i og omkring København - en trend, der også har lagt en dæmper på markedet for spekulativt byggeri.

Tomgangen for kontorlokaler i København og Københavns omegn var i 1. kvartal af 2018 henholdsvis 5,7% og 9,1%, hvilket ikke er set lavere siden 2011.

Disse tal dækker også over en stor andel ældre og utidssvarende lejemål og ejendomme. Reelt kan tomgangsniveauet derfor meget vel være endnu lavere.

Når afkastkravene falder og priserne stiger, kan spekulationsbyggeri være attraktivt

På kontormarkedet har de senere års faldende afkastkrav, manglende investeringsmuligheder og store kapitalplaceringsbehov betydet, at investorerne er blevet mere risikovillige og har bevæget sig længere ud ad risikokurven, eksempelvis i form af et øget antal ejendomsinvesteringer i mere sekundære beliggenheder og investeringer tidligere i udviklingsprocessen.

Billede

Denne tendens har især gjort sig gældende på boligmarkedet, hvor en kraftig befolkningstilvækst og en udtalt boligmangel har medført, at der i de senere år er blevet udviklet et meget stort antal boligejendomme i Hovedstadsområdet. Som følge heraf har udviklerne allokeret betydelige ressourcer til dette segment af markedet.

Vi ser dog tegn på, at udbuddet af boliger er ved at indhente efterspørgslen. Bolignybyggeriet vil derfor, alt andet lige, aftage i de kommende år fra det nuværende høje niveau, en tendens som kan flytte ressourceallokeringen til andre segmenter af markedet, herunder spekulativt kontorbyggeri.

Henset til de nuværende markedsvilkår mener vi, at det risiko-justerede afkast for spekulativt byggeri fuldt ud matcher afkastet for færdigopførte kontorejendomme, hvis man i udviklingsprocessen forstår og formår at matche de krav til beliggenhed, pris og indretning, som efterspørges af kontorlejerne i dagens marked.

Vi forventer, at investorerne og developerne vil udnytte muligheden for at igangsætte spekulationsbyggeri i de kommende år, primært på kontormarkedet uden for det centrale København og tæt på infrastrukturelle knudepunkter.