Boble på ejendomsmarkedet?

Boble på ejendomsmarkedet?
Billede

Det bliver ivrigt diskuteret, om det danske ejendomsmarked er så ophedet, at vi nu er på vej mod en decideret boble – og der spekuleres i, hvornår den i så fald sprænger og hvad konsekvenserne vil være for dansk økonomi i almindelighed og ejendomsbranchen i særdeleshed.

Af Peter Winther, partner og adm. direktør i Sadolin & Albæk

Afkastkravene falder, priser og transaktionsvolumen stiger

I årene op til finanskrisen var ejendomsmarkedet rødglødende. Renten var lav, likviditeten rigelig, og investeringsaktiviteten boomede. De mange ligheder med 2007 giver anledning til, at nogle iagttagere i dag advarer om boblelignende tendenser og risici for en ny ejendomskrise.

Billede

Vi har i årene 2014 til 2017 set et fald i nettostartafkastkravene på førsteklasses (primære) investeringsejendomme på 100 bp, lidt mindre end i 2004 til 2007 – men procentuelt en næsten identisk udvikling.

Også transaktionsvolumen steg markant i begge disse perioder.

Billede

Som det fremgår af ovenstående figur, har omsætningen af erhvervs- og investeringsejendomme udviklet sig næsten identisk i årene 2004-2006 og 2014-2016. Mens aktiviteten aftog i 2007, er aktiviteten dog steget yderligere fra 2016 til 2017 og forventes i 2017 at passere 80 mia. kr.

Boligmarkedet boomer igen

Før finanskrisen steg boligpriserne kraftigt. Den samme tendens har gjort sig gældende de seneste år.

Billede

Som det fremgår af ovenstående figur, steg ejerlejlighedspriserne i København meget kraftigt fra 2004 til og med 2006, mens priserne faktisk faldt i 2007, endnu inden den internationale finanskrise for alvor havde bredt sig til Danmark. I 2014 til 2017 er priserne steget med en lidt lavere takt – til gengæld er prisstigningerne faktisk accelereret i 2017, og priserne på boliger i København er i dag noget højere end før finanskrisen.

Større yield spread end sidst

Der er imidlertid også meget betydelige forskelle i markedsudviklingen for 10 år siden og nu.

Billede

Fra 2004 til 2005 var ”yield spread” – det direkte merafkast på en førsteklasses kontorejendom i forhold til den effektive rente på en 10-årig statsobligation – svagt stigende, men fra 2006 faldt ”yield spread”, og i 2007 var det forsvundet.

I de seneste 4 år har ”yield spread” ligget konstant på næsten 350-400 bp. På trods af, at vi i dag ser faldende tomgang og stigende lejepriser, genererer ejendomme således et meget betydeligt direkte merafkast i forhold til obligationsrenten.  Dette betyder en fortsat kraftig efterspørgsel efter investeringsejendomme fra den institutionelle sektor. Samtidig er der en betydeligt lavere risiko for, at ejeren i tilfælde af tomgang eller faldende lejepriser ikke kan overholde sine finansielle forpligtelser.

Sundere boligmarked end i 2007

Boligmarkedet i København er i langt bedre balance end i årene umiddelbart før finanskrisen.

Billede

Ultimo 2006 og 2007 svarede antallet af udbudte ejerlejligheder i København til det samlede ejerlejlighedssalg på 12 måneder. Nu svarer antallet af udbudte lejligheder til 3-4 måneders salg. Bemærk herved, at søjlerne for 2017 i figuren viser antallet af solgte boliger på 6 måneder og antallet af udbudte boliger medio 2017.

Billede

Når talen falder på forholdene på det brandvarme boligmarked før finanskrisen, overses det således ofte, at den gennemsnitlige salgstid for ejerlejligheder faktisk steg allerede i 2006 og igen i 2007. I de seneste år har salgstiderne derimod gennemsnitligt været lavere end de salgstider, som kunne registreres i 2005.

Forsigtig banksektor

Men vigtigst af alt: Når udlånsaktiviteten i bankerne i en årrække stiger væsentligt hurtigere end den generelle økonomiske udvikling, er det ikke et sundhedstegn.

Før finanskrisen fordobledes banksektorens udlån til ikke-finansielle virksomheder på 4 år. En væsentlig del af denne vækst var utvivlsomt relateret til fast ejendom.

Billede

Fra 2014 til 2017 har der derimod ikke været nogen stigning i banksektorens udlån, og faktisk ligger udlånene i dag omkring 200 mia. kr. lavere end i 2007.

Et professionelt ejendoms- og investeringsmarked, som er finansieret med en kombination af langfristede realkreditlån til lav rente og egenkapital, er naturligt nok meget mere robust end et marked med aggressiv kortfristet bankfinansiering til højere renter og meget begrænset egenkapital.

Markedet for erhvervs- og investeringsejendomme er følsomt overfor både konjunktursvingninger og rentestigninger. Men risikoen for en ny alvorlig og omfattende ejendomskrise er efter Sadolin & Albæks vurdering ikke-eksisterende. Der vil utvivlsomt i de kommende år blive realiseret både gevinster og tab af ejendomsinvesteringer. Men en bølge af tvangssalg er usandsynlig, og markedet vil grundlæggende være langt mere stabilt.