Boligbyrden i København

Boligbyrden påvirker i stigende grad markedet i København – og kan blive højere endnu
Billede

De høje priser på boligmarkedet i København giver fortsat anledning til debat om, hvorvidt der skal bygges flere almene boliger og indføres mere lempelige krav til boligstørrelsen i nybyggeri. Det høje prisniveau menes endvidere at forklare stagnerende afkastkrav og udviklingen i lejen for førsteklasses boliger. Vi ønsker med denne artikel at analysere boligbyrden nærmere og måske nuancere debatten.

Af Jacob Bruun Borring, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Boligbyrden påvirker især markedet for lejeboliger

Det er især lejeboliger, der er i fokus, når der diskuteres boligbyrder (defineret som den andel af den disponible indkomst, der bruges på boligudgifter). Dette skyldes bl.a., at boligbyrden er højere på lejemarkedet end på ejerboligmarkedet af flere årsager. Dels er det en naturlig konsekvens af den højere fleksibilitet forbundet med lejeboliger, og lavindkomstgrupper med de højeste boligbyrder er overrepræsenteret i lejersegmentet. Men en strammere kreditgivning på ejerboligmarkedet har desuden presset en stor del af befolkningen til at blive boliglejere, hvilket har øget efterspørgslen efter lejeboliger drastisk.

Sidstnævnte har især haft en effekt i de sekundært beliggende lejemarkeder i områder som Valby, Vanløse og København NV, hvor lejen er steget kraftigt i de seneste år. Markedet for førsteklasses lejeboliger, det primære marked, har en anden efterspørgselsdynamik. Her er det ønsket om fleksibilitet fremfor behov, der driver markedet, men ændringer i prisniveauet kan meget vel presse lejerne over på ejerboligmarkedet. Boligbyrden er derfor en mindre vigtig parameter for det sekundære marked, da alternativet på ejerboligmarkedet for manges vedkommende er uden for rækkevidde – i hvert fald såfremt man vil blive boende i Storkøbenhavn.

Billede

Når man sammenligner stigningstakten i forskellige bydele efter lavpunktet på ejendomsmarkedet i 2009, ser man tydeligt, at forskellen mellem lejen i primære og sekundære områder bliver mindre. Især inden for de sidste tre år er stigningstakten i den primære markedsleje fladet ud, hvilket vi mener primært kan forklares med, at prisniveauet dæmper efterspørgslen.

Der er dog også evidens på ejerboligmarkedet for, at det høje prisniveau har konsekvenser. Efterspørgslen efter mindre lejligheder i København stiger kraftigt, og københavnerne går derfor i høj grad på kompromis med størrelsen på boligarealet og pris pr. m², hvis bare beliggenheden er god nok.

Billede

Også her ses en væsentlig udvikling de seneste 3 år. Stigningen skal ses i lyset af, at lejligheder på over 90 m² ellers har haft de største relative stigninger i 1992-2009. Det er især interessant, da nyopførte lejligheder udgør en markant større andel af markedet for lejligheder på over 90 m². Dette skyldes de gældende arealkrav for bolignybyggeri i Københavns udviklingsområder, hvilke tilsiger en lejlighedsstørrelse på minimum 75 m² og gennemsnitligt 95 m². Nyopførte lejligheder har alt andet lige en højere kvalitet end lejligheder i den gamle boligmasse, hvorfor vi antager, at skiftet i efterspørgslen primært må tilskrives prisniveauet i absolutte termer.

Billede

På makroniveau er der ligeledes evidens for, at prisniveauet ændrer strukturen på boligmarkedet. Hvor arealforbruget generelt har været konstant på 57 m² pr. indbygger på landsplan, er forbruget af boligareal i København faldet fra 45 m² i 2009 til 41 m² i 2018. Denne tendens gør sig også gældende, om end i mindre grad, når der justeres for ændret demografisk struktur.

Ovennævnte faktorer spiller alle ind på boliginvesteringsmarkedet, hvor investorernes primære afkastkrav har ligget konstant på 3,75% siden 2016. Derimod er det stabiliserede afkastkrav på ejendomme, hvor lejefastsættelsen er bestemt af det lejedes værdi, faldet til et niveau på under 3,50%. Denne dynamik hænger i høj grad sammen med, at lejligheder underlagt det lejedes værdi ikke er påvirket af begrænsninger i købekraften på samme måde som lejligheder, hvor lejefastsættelsen sker på basis af markedslejen. Dermed anses det langsigtede potentiale for lejestigninger aktuelt for at være større for lejligheder omfattet af reglerne om det lejedes værdi.

En mere nuanceret model til beregning af boligbyrden

Boligbyrden i København udregnes normalt som den andel af den gennemsnitlige disponible indkomst i kommunen, der bruges på boligudgifter. Denne gennemsnitsbetragtning medfører dog typisk en skævvridning af undersøgelsens resultater, da indkomstniveauer i forskellige dele af København varierer betragteligt. Dermed overvurderes boligbyrden i højindkomstområderne, mens det omvendte er tilfældet i områder med lav gennemsnitlig indkomst.

Boligomkostninger på lejemarkedet er baseret på boliger, hvor lejefastsættelsen følger gældende markedsleje i de respektive områder. Ejerboligomkostninger er baseret på gennemsnitlige frasalgspriser, og er udregnet som omkostninger til finansiering, ejendomsskatter og andre ejerudgifter, modregnet rentefradrag.

Ved at tilgå indkomstdata for Københavns forskellige bydele er det muligt at opnå en mere nuanceret opgørelse af boligbyrden. Vi indhenter data for forskellige indkomstgrupper på postnummerniveau via Geomatic og kan dermed udlede medianindkomsten for området. For at skabe det bedst mulige sammenligningsgrundlag mellem leje- og ejermarkedet ses der bort fra de laveste husstandsindkomstgrupper (0-299.000 kr. p.a.). Disse grupper antages i høj grad at få dækket deres boligbehov via almene boliger, kollegier og omkostningsbestemte boligenheder.

Billede

Vores beregning af boligbyrden påviser således et niveau, der er væsentligt under det resultat, man får ved at lave en gennemsnitsbetragtning. Det er ligeledes vigtigt at holde sig for øje, at selv ved høje boligbyrder er den overskydende indkomst betragtelig i absolutte termer. I København V er den overskydende indkomst efter boligomkostninger eksempelvis ca. 168.000 kr. pr. år, svarende til 14.000 kr. pr. måned. 

Boligbyrden kan blive højere endnu

Købekraften i København har udviklet sig kraftigt i de seneste år og er i høj grad en forklarende variabel i prisudviklingen. Den disponible indkomst er steget ca. 33% siden 2007, og løngabet mellem København og resten af Danmark forventes gradvist at blive øget, i takt med at flere familier vælger at forblive i byen, og højtuddannede grupper tiltrækkes af et stadig mere vidensbaseret jobmarked. Det forventes dog, at stigningen vil være af en mere moderat karakter, hvorfor større lejestigninger nødvendigvis må ske på bekostning af højere boligbyrder.

Vi ser allerede nu, at mange indkomstgrupper går kraftigt på kompromis med både boligareal og overskydende indkomst efter boligomkostninger for at bo relativt centralt i Storkøbenhavn. Boligforhold bliver i stigende grad opprioriteret og betragtet som et luksusgode, som mange er villige til at betale mere for. Vi forventer derfor, at boligbyrden har potentiale til at stige yderligere fremadrettet. Dette kan ligeledes ses i sammenhæng med tendensen i andre europæiske storbyer, hvor betalingsvilligheden er større. Det er derfor ikke utænkeligt, at københavnerne skal vænne sig til at betale endnu mere for at bo centralt.

Billede

Det er også muligt, at kravet om minimumsstørrelser på gennemsnitligt 95 m² bliver lempet, således at udvalget af små boliger kan blive større. Udviklingen af sådanne mindre boliger er et populært tiltag i byer som London og Amsterdam, hvor det er muligt at udvikle boliger helt ned til en størrelse på 40 m² (de såkaldte mikroboliger).

At der er behov for et differentieret udbud af lejlighedsstørrelser i København er ikke kun understøttet af prisudviklingen på boligmarkedet, men også af det faktum, at 44% af husstandene i København består af én person. På trods af flere børnefamilier i København vil små husstande fortsat udgøre en væsentlig del af især lejemarkedet. Desuden vil der som følge af den demografiske udvikling være flere ældre, der vil efterspørge moderne, mindre lejligheder i byen.