Dansk ejendomsmarked tættere på international modenhed

Dansk ejendomsmarked tættere på international modenhed
Billede

Med udsigt til fortsat lave renter og fortsat høj investeringsaktivitet, tyder det på, at dele af det danske ejendomsmarked er ved at gennemgå en vis ”modningsproces”.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam.

Det danske ejendomsinvesteringsmarked har de seneste år været præget af rekordhøj investeringsaktivitet og en historisk høj prissætning på de mest populære typer af investeringsejendomme. I takt med den nuværende gunstige økonomiske udvikling, med udsigt til fortsat lave renter og fortsat høj investeringsaktivitet, tyder det på, at dele af det danske ejendomsmarked er ved at gennemgå en vis ”modningsproces”.

Enhver ejendomsinvestering kan typisk karakteriseres ud fra nogle strukturelle forhold, som indikerer hvor ”modent” markedet for den givne type ejendom er. Et modent investeringsmarked er et marked, der i meget høj grad er efficient og transparent. Ved efficient forstås et marked, hvor afkastet er en fuldstændig markedskonform risikopræmie, som modsvarer præcis den risiko, en investor påtager sig. 

Markedet modnes i takt med professionalisering

Et investeringsmarkeds modenhed drives i høj grad af aktive professionelle investorer. På det danske ejendomsmarked er det især pensionskasser, større institutionelle - og gerne internationale - investorer og større ejendomsselskaber og fonde, som i de seneste år har bidraget til at professionalisere investeringsmarkederne. De professionelle investorer stiller i stigende grad krav til bl.a. due diligence og opnår stadig mere erfaring med de segmenter (sektorer), hvor de er aktive.

Udenlandske investorer har positiv indflydelse på markedet

Eksempelvis har investorerne i mange år været særdeles aktive i markedet for bolig-, kontor- og butiksejendomme af førsteklasses (primær) karakter, både før og efter finanskrisen. I dag er et stigende antal udenlandske investorer aktive i det danske marked. Den kendsgerning, at Danmark formår at tiltrække institutionel kapital fra udlandet er tegn på, at det danske investeringsmarked generelt er på vej mod et højere modenhedsstadie. 

Nogle segmenter har potentiale til at blive mere efficiente

Andre segmenter af ejendomsmarkedet har ikke oplevet samme investeringsaktivitet, hvilket betyder, at disse dele af investeringsmarkedet forventeligt kan gøres mere efficiente i takt med, at investorerne bevæger sig længere ud ad risikokurven for at opnå et højere afkast og/eller hvis de bevæger sig ind i nye segmenter. 

To af de segmenter af ejendomsinvesteringsmarkedet, hvor vi i øjeblikket observerer en igangværende modningsproces, er markedet for henholdsvis hotel- og logistikejendomme.

For at illustrere dette har Sadolin & Albæk udarbejdet en skala, som viser de overordnede modenhedsstadier for hotel- og logistikejendomme, herunder hvad der karakteriserer hvert stadie.

Modenhedsstadierne varierer afhængig af type ejendom og ikke alle markedssegmenter befinder sig på samme stadie samtidig. Øvelsen kan i teorien foretages på alle typer af investeringsejendomme. Det skal bemærkes, at et marked kan bevæge sig i begge retninger, altså både op og ned på modenhedsskalaen.

Billede

Logistikejendomme har i de seneste år kun udgjort en meget beskeden del af det samlede transaktionsvolumen og markedet har været præget af en relativt udbredt andel af brugerejendomme med få investeringstransaktioner ud over køb til eget brug.

I takt med, at brugermarkedet forbedres og beskæftigelsen stiger, samtidig med at stigende e-handel og ændringer i ”supply chains” stiller nye krav til virksomhedernes lagerkapacitet og distributionskanaler, er det naturligt, at brugerne af logistikejendomme efterlyser moderne og effektive ejendomme. Grundet den stigende brugerefterspørgsel bliver sådanne ejendomme mere interessante for investorerne. 

I nyere tid er klyngedannelse med til at understøtte udviklingen i brugermarkedet, f.eks. STC i Køge, Taulov ved Fredericia og Exxit59 i Vejle. I sådanne klynger er der typisk en overvægt af ejendomme, der er fleksible nok til at imødekomme brugerefterspørgslen og den teknologiske udvikling over en længere tidshorisont. En sådan grad af fleksibilitet fungerer som en fremtidssikring og er med til at mindske genudlejningsrisikoen yderligere. Samtidig sættes nye standarder for, hvordan man bygger primære logistikejendomme.

For investorer med den fornødne risikovillighed og et ønske om at opnå et højere afkast kan sådanne logistikejendomme vise sig at være en interessant investeringsmulighed med et yderst konkurrencedygtigt risikojusteret afkast. 

Med det nuværende høje aktivitetsniveau i det danske ejendomsinvesteringsmarked, sammenholdt med positive udsigter for logistikbrugermarkedet, vurderer vi, at det er rimeligt at antage, at investeringsmarkedet for logistikejendomme så småt er i gang med at bevæge sig op på et højere modenhedsstadie.


Et tegn på, at det danske marked for logistikejendomme er på vej mod et højere modenhedsstadie, er PFA og ADP’s joint-venture investering i et grundareal på 500.000 m² til opførelse af et nyt transport- og logistikcenter i Taulov ved Fredericia. Centret forventes udviklet over de næste 10 år. Her er tale om en pensionskasse, som viser forøget risikovillighed ved at påtage sig en udviklingsrisiko på logistikområdet i samarbejde med en partner, som har erfaring med at eje og drive logistik samt infrastruktur i området. Det er netop denne type transaktion, som er med til at modne investeringsmarkedet.


Billede

Investeringer i hotelejendomme var et særdeles varmt emne i 2017. På grund af den yderst gunstige udvikling på hotelmarkedet i København har operatørerne stået i kø for at udvide eller komme ind på det københavnske marked. Det har vakt investorernes interesse og skabt en efterspørgsel efter primære hotelejendomme.

Efterspørgslen drives stadig i væsentlig grad af, at operatørerne er villige til at indgå faste lejekontrakter med lang uopsigelighed. Men i takt med, at investorerne opnår en større indsigt i hotelmarkedet og kunsten at drive hotelvirksomhed effektivt, mener vi, at markedet for hotelinvesteringer meget vel kan nå et højere stadie på modenhedsskalaen.

Selv om dele af det danske ejendomsinvesteringsmarked generelt er ved at opnå samme grad af modenhed som de internationale markeder, kan det danske marked for henholdsvis logistik- og hotelejendomme sammenlignet med investeringsmarkederne i f.eks. Storbritannien, Tyskland, Holland eller Sverige dog stadig blive endnu mere modent.