Er dagligvaremarkedet mættet?

Er dagligvaremarkedet mættet?
Billede

På trods af stigende omsætning og mange aktører i den danske dagligvaresektor er væksten begyndt at aftage. Skift i forbrugeradfærd og hård konkurrence sætter dagligvaremarkedet under pres, men ejendomsinvesteringer i sektoren kan stadig være fordelagtige – hvis man vælger de rigtige steder.

Af Andreas Brandt, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderings-team.
   
I de seneste 10 år er den danske dagligvaresektor vokset markant. Specielt er lavprissupermarkeder som Netto, Rema 1000 og Lidl stormet frem, hvor et skift i forbrugeradfærden mod større prisbevidsthed har været medvirkende til at løfte omsætningen og muliggøre en stor ekspansion af butiksnettet i lavprissektoren. Selvom ekspansionen er sket på bekostning af bl.a. mindre købmænd og nærbutikker, er den samlede omsætning og det totale salgsareal i sektoren steget væsentligt. Nye tal fra Retail Institute Scandinavia viser dog, at væksten er aftaget i løbet af de seneste år, og der er begyndende tegn på, at dagligvaremarkedet er ved at nå et mætningspunkt.

 

Billede

På trods af aftagende vækst, hård konkurrence om markedsandele og lave marginer har supermarkedskæder som Rema 1000 meldt ud, at de fortsat forventer at åbne nye dagligvarebutikker i et højt tempo. Når der tages højde for, at dagligvarehandelsarealet pr. indbygger i Danmark i forvejen er meget højt sammenlignet med andre vesteuropæiske lande, er der således risiko for, at en yderligere ekspansion kan føre til overkapacitet i dagligvaresektoren. Risikoen for overkapacitet forstærkes yderligere af den kendsgerning, at lukningen af Kiwi-kæden, et generelt faldende antal dagligvarebutikker samt lukning af butikker hos bl.a. Aldi og Coop reelt ikke har medført mindre konkurrence på markedet. Ligeledes har faldet i antal butikker ikke medført umiddelbare stigninger i omsætningen pr. m² i de eksisterende butikker.

Billede

Demografiske forskydninger påvirker udviklingen

Den stagnerende omsætning og et faldende antal butikker tyder umiddelbart på, at dagligvaremarkedet har nået et mætningspunkt, men tallene dækker over væsentlige demografiske og geografiske forskelle. Den demografiske udvikling er en af de primære faktorer, der påvirker markedet for dagligvarebutikker, da et stigende befolkningstal alt andet lige udvider kunde- og omsætningsgrundlaget for dagligvarebutikkerne i et givent område. Ligeledes kan en skiftende aldersfordeling give forskydninger i et område, idet købekraften blandt indbyggerne ændres over tid. Hvis urbaniseringsudviklingen inkluderes, tegner der sig et klart billede af, at dagligvaresektoren oplever markant vækst i de større byer, mens butikkerne i de mindre byer har svære vilkår.

Billede

Hvis der måles på henholdsvis samlet omsætning og salgsareal, er indikatorerne de samme, om end udviklingen er mere positiv i byer med et indbyggertal på 2.000-10.000 samt 10.000-40.000. Den demografiske udvikling i større byer med stigende befolkningstal understøtter således en fortsat positiv udvikling, når det gælder antallet af dagligvarebutikker og omsætning. Det er således Sadolin & Albæks vurdering, at der ikke er overkapacitet på dagligvaremarkedet i de større byer. Derudover viser den seneste befolkningsfremskrivning fra Danmarks Statistik, at indbyggertallet i de større byer forventes at vokse i en række aldersgrupper, hvorimod befolkningen generelt set bliver ældre i mange mindre byer, mens indbyggertallet aftager. Det betyder, at der er markant større risiko for overkapacitet på dagligvaremarkedet i de mindre byer, og der er risiko for strukturel tomgang i ejendomme, der har huset eller huser dagligvarebutikker. 

Dette skal også ses i lyset af, at en række mindre byer i dag rummer et større antal dagligvarebutikker, end hvad der vurderes holdbart på den lange bane. Den store konkurrence blandt butikskæderne betyder, at der i nogle tilfælde åbnes dagligvarebutikker i byer, som reelt ikke kan absorbere butikkerne, med det formål at udkonkurrere de eksisterende butikker inden for en årrække. Der er således kannibaliseringstendenser   i sektoren, hvilket specielt har haft betydning for mange mindre købmænd og nærbutikker, men i løbet af de seneste år har det også haft konsekvenser for de mere etablerede kæder. Sadolin & Albæk vurderer, at den fortsatte jagt på markedsandele blandt butikskæderne vil betyde, at kannibaliseringstendenserne vil være en væsentlig faktor fremadrettet.

Ikke et københavnerfænomen

Hvis der kigges på udviklingen fra et geografisk synspunkt, hvor Danmark deles i øst og vest med øst defineret som postnumrene 0-4999, mens øvrige postnumre er vest, er der ikke umiddelbare tegn på, at dagligvaremarkedet ændrer væsentlig karakter. Væksten er koncentreret i de større byer, mens de mindre byer i varierende grad er ramt af faldende omsætning og butikslukninger. I den østlige del af Danmark er København det umiddelbare vækstcenter, hvilket stemmer godt overens med den demografiske udvikling, mens der er vækst i et større udsnit af bystørrelser i den vestlige del af landet. Væksten i nogle af de mindre byer vurderes også at være et resultat af politiske initiativer så som ændringen af planloven, som har givet mulighed for at etablere dagligvarebutikker med et større handelsareal end tidligere. 

Potentiale for udvidelser – de rigtige steder

De strukturelle ændringer på dagligvaremarkedet betyder, at investorer på markedet for dagligvarebutikker ikke alene skal være opmærksomme på, hvordan butikkerne klarer sig i markedet samt længden af restuopsigelighedsperioden på lejekontrakten. Sadolin & Albæk vurderer endvidere, at det er vigtigt at kigge på den underliggende demografiske udvikling i et givent område for at danne sig et billede af, hvordan variabler så som aldersfordeling og købekraft vil ændre sig over tid. Dette er specielt vigtigt, når det gælder investeringer i områder, hvor der i forvejen er konkurrence fra andre dagligvarebutikker i nærområdet. 

Vi vurderer således, at den hårde konkurrence på dagligvaremarkedet betyder, at der i mindre byer vil ske yderligere butikslukninger hos de etablerede butikskæder inden for de kommende 5-10 år, når uopsigelighedsperioderne på de nuværende lejekontrakter kommer til udløb. Urbaniseringen vurderes også fremadrettet at være en faktor, som vil have væsentlig indflydelse på både tomgang og lejepriser for butikker egnet til dagligvarehandel i visse dele af Danmark. Omvendt vurderer Sadolin & Albæk, at der fortsat er ledig kapacitet på dagligvaremarkedet i en række større danske byer, hvor den demografiske udvikling giver potentiale for en udvidelse af salgsarealer og omsætning. Derfor vurderes investeringsmuligheder i de større byer at være drevet af underliggende faktorer, som vurderes at have en positiv effekt på dagligvaresektoren både på kort og langt sigt.