København blandt verdens førende byer for ejendomsinvesteringer

København blandt verdens førende byer for ejendomsinvesteringer
Billede

København er ifølge ny analyse blandt verdens førende storbyer for så vidt angår investeringsintensitet og vækstmomentum. Dette skyldes dels de sidste fem års stigninger i det samlede transaktionsvolumen på det københavnske ejendomsinvesteringsmarked, dels byens evne til at tiltrække et stadig stigende antal udenlandske investeringer.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam.

Investorerne tvinges til nytænkning i jagten på afkast

Som i de fleste andre lande i den udviklede verden er et lavt renteniveau efterhånden blevet normen i Danmark. Som følge heraf er afkastet på investeringsaktiver generelt blevet presset ned i årene efter finanskrisen. Denne tendens har gjort det sværere for investorerne at opnå de afkast, som deres strategiske målsætning sigter mod.

Ejendomsinvesteringsmarkedet er i denne henseende absolut ingen undtagelse, og her har de faldende afkast medført, at mange investorer i dag går efter nye sektorer, segmenter eller beliggenheder i jagten på de bedste risikojusterede afkast.

Flere nye byer er kommet på verdenskortet for ejendomsinvesteringer

I konkurrencen efter de bedste risikojusterede afkast har flere storbyer, især nordeuropæiske, skilt sig ud som særligt attraktive at foretage ejendomsinvesteringer i. København er med i dette stærke felt. Henset til den markant større internationale mediebevågenhed, som er blevet Aarhus til del i de seneste år, kan det ikke udelukkes, at Aarhus også inden for en overskuelig fremtid vil være at finde helt fremme i feltet.

Sadolin & Albæks internationale samarbejdspartner, JLL (tidligere Jones Lang LaSalle), opstiller hvert år et såkaldt ”investment intensity index” (investeringsintensitetsindeks), hvor man for en række byer sammenholder tre års direkte ejendomsinvesteringer, målt på gennemsnitligt transaktionsvolumen, med byens økonomiske størrelse. Indekset er således et udtryk for markedslikviditeten og den overordnede transaktionsaktivitet i en given by.

Der skelnes mellem følgende typer af byer:

  • Etablerede verdensbyer: Byer som igennem en længere årrække har været investorernes foretrukne. Eksempler: London, Paris, New York, Los Angeles, Sydney og Tokyo.
     
  • Nye verdensbyer: Små og mellemstore byer, som ikke er etablerede verdensbyer, men som igennem de seneste tre år har tiltrukket et stigende antal investorer og som på ”investment intensity index” rangerer på niveau med de etablerede verdensbyer. Eksempler: Amsterdam, Silicon Valley, Dublin og (ikke mindst) København.

I 2017 opnåede København samlet set en 10. plads, mens Oslo løb med førstepladsen. Det skal dog bemærkes, at indekset for 2017 beror på data fra 2015. Dertil kommer, at transaktioner med boligejendomme ikke figurerer i den bagvedliggende statistik. Vi vil derfor vove den påstand, at København vil opnå en endnu højere placering i 2018, især hvis investeringer i boligejendomme medtages i datagrundlaget.

Billede

Mens de etablerede verdensbyer fortsat tiltrækker de største kapitalstrømme, er det værd at bemærke, at intensiteten og væksten i transaktionsvolumen klart er størst blandt de nye verdensbyer. Som figuren i øvrigt antyder, er det især Amsterdam, København og Helsinki, der udmærker sig, mens udviklingen i Oslo indikerer, at byen næppe beholder sin førsteplads i indekset. Det er således ganske sandsynligt, at København kan komme helt op i top 3, når indekset opdateres med 2017 tal.

Københavns førerposition er velbegrundet

Der er adskillige årsager til, at investorerne i stigende grad vælger at investere i København.

København indtager således også en topplacering i JLL’s såkaldte ”City Momentum Index” (fremdriftsindeks), som måler udvalgte byers socioøkonomiske udvikling, vækst i erhvervsejendomsinvesteringer og konkurrencedygtighed i forhold til fremtidssikring. Der måles på en lang række parametre såsom teknologi, uddannelsesniveau, miljøvenlighed, transparens, infrastruktur og internationale patenter. Her indtager København en 6. plads i Europa og en 22. plads globalt.

Dertil kommer, at Danmark generelt er kendt som en ”sikker havn” i investeringsmæssig sammenhæng og at landet er et af kun ganske få lande, som udsteder statsobligationer med en AAA-rating. Dansk økonomi er stærk og sund, betalingsbalancen har været konstant positiv siden starten af 1990’erne og arbejdsløsheden er ganske lav sammenlignet med både USA og resten af Europa. Dertil kommer, at Danmark og København er kendetegnet af høj politisk gennemsigtighed og praktisk talt ingen korruption.

Samtidig er nettostartafkastet på ejendomsinvesteringer i Danmark mindst på niveau med – og i langt de fleste tilfælde højere end - nettostartafkastet i de etablerede verdensbyer (f.eks. London og Paris) og byer med tilsvarende fremdrift/momentum og investeringsintensitet, samt mere eller mindre tilsvarende økonomiske, socioøkonomiske og demografiske forhold (f.eks. Amsterdam og Frankfurt).

Når investorerne tager højde for disse forhold i deres jagt efter gunstige risikojusterede afkast, falder valget nemt på Danmark og i særdeleshed København som landets hovedstad, ganske i tråd med den fremherskende globaliseringstrend.

Vil det høje aktivitetsniveau i Danmark og København fortsætte?

Alt i alt vurderer Sadolin & Albæk, at København kan fortsætte sin kurs mod toppen af den globale elite af byer i forhold til investeringsintensitet og fremdrift. De udenlandske investorer fortsætter med at vise stor interesse for Danmark og København, og med god grund.

I takt med, at København og Danmark generelt bliver stadig mere velkendte og almene markeder, hvor de store internationale investorer er eksponeret, forventer vi, at den gunstige udvikling kan fortsætte. Selv om stigningen i det totale transaktionsvolumen næppe vil være så kraftig som i de sidste 3 år, forventer vi en fortsat stigning i de udenlandske investeringer. Alt imens København stille og roligt nærmer sig en absolut topplacering blandt de byer i verden, som har de bedste rammevilkår for ejendomsinvesteringer.