Markedsupdate: 2017 - rekordernes år

Markedsupdate: 2017 - rekordernes år
Billede

Vi nærmer os afslutningen på 2017 - men hvad kan vi vente i 2018? Hvilke segmenter vil klare sig bedst i det nye år? Hvordan vil boligmarkedet udvikle sig?

Af Peter Winther, adm. direktør og partner i Sadolin & Albæk

Vi nærmer os en stærk afslutning på 2017 med en række store transaktioner, som forventes at falde endeligt på plads op mod jul.

Transaktionsaktiviteten i det danske investeringsejendomsmarked sætter ny rekord. I skrivende stund anslår vi årets samlede transaktionsvolumen til at nå 86 mia. kr., en fremgang på mere end 30% i forhold til 2016, og 18 mia. kr. højere end resultatet i det tidligere rekordår, dvs. 2006.

Billede

Internationale investorer vil stå for mere end halvdelen af investeringerne, målt på volumen. Det er således Sadolin & Albæks forventning, at internationale investorer i 2017 tegner sig for godt 55% af det samlede transaktionsvolumen, en højere andel end nogensinde tidligere.

Billede

Endelig er det værd at nævne, at priserne på de mest attraktive ejendomme inden for alle segmenter aldrig har været højere.

I 2017 blev de to store fallerede frederiksbergske andelsboligforeninger Hostrups Have og Duegården solgt til priser, som var mellem 30% og 50% over de priser, som ejendommene blev handlet til i de glade dage i 2007. 

Vi har for første gang nogensinde registreret flere transaktioner på Strøget til direkte afkast på under 3%, og de mest attraktive kontorejendomme i det centrale København ses i dag omsat til priser, som modsvarer en nettostartforrentning på under 4%.

Og hvad kan vi vente os af 2018?

Citatet er ofte tilskrevet Storm P, men stammer formentlig fra debatterne i Folketinget lige før 2. verdenskrig: ”Det er svært at spå – især om fremtiden”.

Men vi vover alligevel pelsen og giver et bud.

2018 vil også blive et travlt år på ejendomsmarkedet. Der er vækst i dansk økonomi, beskæftigelsen er stærk, privatforbruget er i god gænge – og renten forbliver indtil videre lav. Skulle renten i løbet af 2018 vise en stigende tendens, vil årsagen formentlig være en endnu stærkere vækst og en stigende inflation – forhold, som normalt vil påvirke investeringsejendomsmarkedet positivt.

Der vil derfor fortsat fra både dansk og international institutionel side blive allokeret kapital til ejendomsinvesteringer, og transaktionsaktiviteten vil være høj, om end Sadolin & Albæk langt fra føler sig overbevist om, at rekorden vil blive slået endnu engang.

Vi vil næppe se yderligere generelle fald i afkastkravene. De historisk lave startafkastkrav er drevet af pengerigelighed og lav rente, og en langsom opstramning af pengepolitikken globalt vil stabilisere startafkastkravene på de aktuelle niveauer.

Til gengæld vil især markedet for kontor- og logistikejendomme nyde godt af væksten i økonomien og beskæftigelsen. Tomgangen vil falde, og lejepriserne vil vise en stigende tendens, især på de mest moderne og attraktive ejendomme.

Hvilke sektorer vil performe bedst?

Sadolin & Albæk vurderer, at den bedste performance vil kunne registreres for moderne logistikejendomme. I dette segment er startforretningskravene i Danmark høje i forhold til sammenlignelige europæiske markeder, og tomgangen er meget lav. Samtidig medfører en stigende e-handel en strukturelt stigende efterspørgsel efter arealer til ”last mile logistics”.

Også kontormarkedet vil i de store byer vise en rimelig god performance, drevet af faldende tomgangsprocenter og tendenser til lejestigninger.

Inden for butikssegmentet vil udviklingen være differentieret. De mest attraktive lokationer vil fortsat udvikle sig gunstigt. Men samlet vil lejeefterspørgslen efter butikker stagnere, og der vil være perifere butiksområder, som vil opleve stigende strukturel tomgang.

Et afdæmpet boligmarked – men boligejendomme genererer fortsat attraktive afkast

I de seneste 5 år har boligudlejningsejendomme i de store byer udgjort det absolut mest attraktive segment inden for investeringsejendomme. Stigende lejepriser og faldende afkastkrav har ført til stærkt stigende kapitalværdier.

I Sverige og Norge har vi i løbet af 2017 kunnet registrere faldende boligpriser. Det tror vi ikke vil ske i Danmark.

Til gengæld er aktiviteten inden for boligbyggeriet høj, og lejepriserne vil efter Sadolin & Albæks opfattelse ikke fortsætte med at stige i samme takt som de senere år. Kombineret med en forventning om stabile startafkastkrav vil priserne for investeringsejendomme ikke fortsætte med at skyde i vejret.

Men for investorerne kan mindre også gøre det: Ved et uændret markedslejeniveau vil boligejendomme ikke give ugearede totalafkast, som er på niveau med kontor- og logistikejendomme – men for investorer, som benytter sig af lånefinansiering, vil boligudlejningsejendomme også i 2018 generere en overordentlig nydelig forrentning af den investerede kapital.

Og hvad med bobler …?

Pengepolitikken har i årevis været så lempelig, at der utvivlsomt allerede nu er opstået såkaldte aktiv-bobler – aktiver, hvis prisfastsættelse ikke beror på sædvanlige investeringskalkuler, men på en (blind) tiltro til fortsat stigende priser.

Tulipanløgsboblen i Holland i begyndelsen af 1600-tallet beskrives ofte som den tidligste spekulative boble. Historier om husejere, som byttede deres ejendomme for tulipanløg var almindelige, og det siges, at et særligt tulipanløg blev solgt for to store tønder vin, fire tons smør, et tusind pund ost, en seng, nogle beklædningsgenstande samt et sølvbæger. Hollænderne indførte på det tidspunkt også et futures marked, hvor man indgik kontrakter om fremtidige leveringer, og folk begyndte at spekulere i tulipanpriser.

Adskillige banker og økonomer har advaret om, at bitcoins i dag er en sådan boble, som må sprænges på et tidspunkt – om end en omfattende global indsats mod hvidvask af penge, kombineret med, at kryptovalutaer er ganske velegnede som betalingsmiddel for kriminelle transaktioner, nok vil lægge en vis bund under efterspørgslen.

Der er god grund til at være opmærksom på, at også ejendomspriserne i dag er høje, og at de ikke vil stige til evig tid. Derfor er risikoen for tabsgivende investeringer også stigende.

Men at påstå, at vi i dag kan registrere en ejendomsboble, er objektivt set ikke korrekt.

En boble skabes, når en investering primært er begrundet i en forventning om en fortsat værdistigning.

Så længe investorerne foretager deres investeringer med et langsigtet driftsperspektiv for øje, med en berettiget forventning om et løbende afkast, som står mål med investeringens risiko, er investeringen ikke spekulativ.

Den dag, hvor vi igen ser investeringer, som primært er begrundet i en forventning om, at der på kort sigt kan hjemtages en kapitalgevinst, vil situationen være en anden. Men det er ikke tilfældet i dag.