Markedsupdate: Træerne vokser ikke ind i himlen

Markedsupdate: Træerne vokser ikke ind i himlen
Billede

På trods af flere tegn på afmatning og uro på de finansielle markeder, er der fortsat gunstige vilkår for investeringer i erhvervsejendomme. Men ikke til de ekstremt høje priser, som vi tidligere har set.

Af Peter Winther, adm. direktør og partner i Sadolin & Albæk

Et stærkt ejendomsmarked trods nervøsitet på de finansielle markeder

På de finansielle markeder har første kvartal af 2018 været præget af stor nervøsitet.

Grundlæggende udvikler verdensøkonomien sig gunstigt med gode globale vækstrater. I USA er økonomien så stærk, at der registreres inflationære tendenser, og den amerikanske centralbank er som ventet i gang med løbende at hæve renten.

Trods en efterhånden ganske stærk vækst i Europa med et tiltagende stramt arbejdsmarked især i Tyskland, hvor der ses ganske store lønstigninger, er den europæiske centralbank, ECB, fortsat tøvende med at stramme pengepolitikken. 

Alt i alt nogenlunde gunstige rammebetingelser for investeringsmarkederne.

På trods heraf har aktiemarkederne været ganske volatile, og i de fleste lande har aktiemarkederne udviklet sig svagt i den forløbne del af 2018.

Der er flere grunde til dette, blandt andet en stigende bekymring for, at yderligere protektionistiske tiltag vil udvikle sig til en egentlig handelskrig. Hertil kommer en fortsat høj geopolitisk usikkerhed.

Markedet for investeringsejendomme er ikke desto mindre fortsat præget af en stabil og sund udvikling. Tomgangen falder fortsat for kontorer. I det centrale København er der en betydelig efterspørgsel efter moderne kontorer, men næsten intet udbud af samme, og der registreres flere og flere udlejninger til et historisk højt lejeniveau på omkring 2.000 kr. pr. m2 årligt, ekskl. driftsomkostninger og skatter. Også udlejningsmarkedet for industri-, lager- og logistikejendomme er stærkt med en lav og faldende tomgang.

Billede

Den institutionelle og internationale allokering af kapital til ejendomsinvesteringer i Danmark er derfor fortsat høj. Alene i 1. kvartal 2018 har vi i Sadolin & Albæk formidlet investeringsejendomme for mere end 5 mia. kr., og det kan ikke helt udelukkes, at 2018 bliver endnu et rekordår for transaktioner.

Træerne vokser ikke ind i himlen

Potentielle sælgere af investeringsejendomme skal dog holde sig for øje, at træerne ikke vokser ind i himlen. Lader man sig af ivrige rådgivere forlede til at tro, at ejendomspriserne fortsætter deres kraftige stigning, og sætter man en urealistisk høj udbudspris, vil man sande, at investorerne nok er ivrige, men at de ikke køber for enhver pris.

Inden for boligsegmentet, hvor nybyggeriet de seneste år har ligget højt, registreres der i flere betydende udviklingsområder i de største byer stagnerende og i et vist omfang faldende lejepriser, og det er i dag ikke nogen naturlov, at et nyt boligprojekt er 100% udlejet fra første dag.

I de kommende år vil der blive færdiggjort en lind strøm af nye boligprojekter, og forventninger om, at lejepriserne fortsætter deres himmelflugt, vil blive gjort til skamme.

Og faktisk bygges der efterhånden også en del nye kontorer for at imødekomme virksomhedernes efterspørgsel. Disse virksomheder vil imidlertid efterlade sig andre kontorer, når de flytter til nyt.

Ingen grund til (stor) bekymring i 2018, og formentlig heller ikke 2019

2018 bliver efter alt at dømme et godt år på ejendomsmarkedet. Afkastkravene vil ikke falde i nævneværdig grad fra det nuværende niveau, men erhvervsudlejningsmarkedet er stærkt med stigende lejepriser. Og generelt giver investeringsejendomme fortsat meget attraktive direkte afkast i forhold til alternative placeringer.

Men det må ikke underkendes, at der fra 2020 og et par år herefter vil blive færdiggjort meget store nybyggerier inden for de fleste sektorer, både bolig, kontor og hotel. Samtidig er det vel ikke urealistisk at antage, at renterne på dette tidspunkt vil have vist en stigende tendens i en periode.

På et tidspunkt vil vi se en korrektion – men ikke en krise

Når tomgangen således på et tidspunkt begynder at stige og lejepriserne stagnerer eller falder, vil det have konsekvenser for ejendomspriserne.

Et svagere udlejningsmarked vil alt andet lige betyde, at risikopræmien for at investere i ejendomme skal være stigende. Hvis renterne samtidig begynder at stige, vil det yderligere øge kravet til nettostartafkastet af en investeringsejendom.

På dette tidspunkt vil der utvivlsomt blive talt om en ny ejendomskrise med store prisfald og tab i den finansielle sektor. Der vil også blive tabt egenkapital, og ikke mindst vil ukyndige privatinvestorer lide tab på opportunistiske ejendoms- og finansieringsprojekter, som budgetterer med, at de gode konjunkturer fortsætter for evigt.

Det er dog Sadolin & Albæks forudsigelse, at vi ikke vil se en dyb ejendomskrise inden for de kommende 5 år, og tabene i den finansielle sektor fra ejendomsfinansiering vil være begrænsede.

Udviklingen vil således minde om perioden lige efter årtusindskiftet, hvor en økonomisk afmatning også betød et svagere ejendomsmarked. Dengang varslede mange - med den dybe ejendomskrise i 1992-1993 i frisk erindring - endnu en dyb krise. Men de tog fejl: Efter et par år med en relativt svag performance på ejendomsmarkedet gik det igen fremad – og det gik rigtig stærkt fra 2005.

Det er umuligt at spå om, hvornår vi igen vil se en omfattende ejendomskrise med betydelige tab i den finansielle sektor. Men det bliver snarere om 10 år end inden for de nærmeste år.