Stærk aktivitet på kontormarkedet

Stærk aktivitet på kontormarkedet
Billede

Moderne kontorer i det centrale København er ved at være en mangelvare.

Af Peter Winther, adm. direktør og partner i Sadolin & Albæk

Efter adskillige år, hvor dagsordenen for de fleste virksomheder var stram omkostningsstyring, downsizing og effektiviseringer, er fokus de fleste steder nu igen på vækst. Ikke bare dansk økonomi begynder at udvikle sig positivt, det samme er tilfældet på de væsentligste eksportmarkeder, og faktisk er det adskillige år siden, at vi sidst har kunnet registrere et så synkront globalt opsving som nu.

Det betyder, at erhvervslivets investeringslyst er stigende. Det betyder, at der ansættes flere og derved bliver behov for flere kontorkvadratmetre. Hertil kommer, at virksomhederne i tillid til, at de fortsat vil ekspandere, oftere lejer et større areal end det helt aktuelle behov for at sikre sig fremtidige udvidelsesmuligheder.

Billede

Efter finanskrisen har tomgangsprocenten i flere år ligget mellem 8% og 10%. Men i løbet af 2017 er tomgangen faldet til under 6%, og Sadolin & Albæk oplever i dag, at mange virksomheder ikke kan finde de moderne og effektive kontorlokaler i det centrale København, som de efterspørger.

Samtidig er der i en periode konverteret en del specielt ældre kontorejendomme til boligformål – og i det seneste år er flere store og fleksible kontorejendomme konverteret til hotelformål, hvilket i sig selv har fjernet mellem 30.000 m2 og 40.000 m2 af kontorudbuddet.

Nye kontorbyggerier er undervejs - men kommer først på markedet om flere år

Der er nye projekter i pipelinen – specielt det store kontorbyggeri, som planlægges udviklet af Danica og ATP på postterminalarealet på Bernstorffsgade, Kalvebod Brygge 32, RED-molen og Cph Highline. Hertil kommer, at der tillige forventes at ske større udflytninger fra Københavns indre by i løbet af nogle år, specielt fra den finansielle sektor.

Men på den korte bane – i 2018 og 2019 – vil udbuddet af moderne kontorer i City være meget begrænset. Og der er god grund til at antage, at vi i løbet af et års tid vil kunne registrere, at toplejen passerer kr. 2.000 pr. m2 med tillæg af skatter og drift.

Der er næppe tvivl om, at attraktive og citynære kontorområder på Østerbro, i Nordhavnen og i Tuborg Havn vil nyde godt af denne udvikling. Det samme vil gælde Ørestad. Kan man ikke finde det ideelle lejemål i indre by, vil man være nødsaget til at lede andetsteds.

Billede

Opsvinget på kontormarkedet registreres således også generelt i Hovedstadsområdet. Hvor tomgangen – regnet eksklusive CBD – for blot 2 år siden var næsten 14%, er den i dag under 10%.

Flere og flere virksomheder efterspørger nybyggeri

En tomgang på næsten 10% burde indikere, at der fortsat er et stort udbud af kontorer for de virksomheder, som søger nye lokaler.

Ikke desto mindre viser det sig ofte, at mange større virksomheder har vanskeligt ved at finde egnede ledige lokaler med den beliggenhed, kvalitet, funktionalitet og fleksibilitet, som de efterspørger. Det er derfor Sadolin & Albæks forventning, at vi i 2018 og 2019 vil se en pæn vækst i kontorbyggeriet - også uden for CBD. Sådanne projekter vil langt overvejende være forhåndsudlejede, men et vist spekulativt nybyggeri kan bestemt ikke udelukkes i de mest attraktive decentrale kontorområder.

På denne baggrund forventer vi, at selv om kontorefterspørgslen også uden for det centrale København er ganske god, vil tomgangen næppe falde til under 8%, idet efterspørgslen vil blive imødekommet af et øget nybyggeri.