Flytteaktiviteten blandt danske virksomheder stiger

Flytteaktiviteten blandt danske virksomheder stiger
Billede

Danske virksomheders flytteaktivitet har været stigende i de seneste år. Hvad skyldes dette og hvilke forhold spiller ind, når en virksomhed beslutter at flytte og skal vælge nye kontorlokaler? En analyse af flyttemønstre i København påviser nogle tendenser.

Af Peter Kaalund Højland Petersen, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Firedobling i antallet af kontorflytninger i Storkøbenhavn

Danske virksomheder har i de seneste år udvist en stigende flyttefrekvens. Alene i 2017 er der således registreret ca. 9.000 virksomhedsflytninger på nationalt plan, heraf omkring 3.400 i Storkøbenhavn, hvor flytteaktiviteten har været støt stigende i perioden 2010-2017. Stigningen i antallet af flytninger skyldes til dels, at virksomhederne søger efter større lokaler at vokse i. Dette hænger sammen med de gunstigere rammebetingelser affødt af det globale økonomiske opsving og den deraf følgende øgede efterspørgsel efter danske varer og serviceydelser. Ifølge Danske Bank kunne danske virksomheder notere en omsætningsstigning på 6,3% i 2017.

Antallet af nyetablerede virksomheder er ligeledes steget signifikant. Tendensen er mest udbredt i de største byer, specielt København, som tegnede sig for 45% af alle nye virksomheder i 2017. Siden 2009 er antallet af nystiftede selskaber på årsbasis steget med 126%. Ud over de gunstigere rammebetingelser spiller her også en lempelse af reglerne for virksomhedsetableringer med IVS-selskaber ind.

Billede

Kampen om de unge talenter

Storkøbenhavn har de seneste år set en voldsom befolkningstilvækst. Den forventes at fortsætte, med en stigning på ca. 19% frem mod 2045. Ikke desto mindre har nettotilflytningen til Storkøbenhavn været negativ de seneste tre år. Mange af dem, der vælger at flytte fra Hovedstadsområdet, flytter til Nordsjælland.

Tendensen er dog en ganske anden for aldersgruppen 15-29 år isoleret set. I denne aldersgruppe har der de seneste syv år været en konstant positiv nettotilflytning til København, dels på grund af udvalget af uddannelsesinstitutioner, dels et ønske om at forblive i byen efter endt uddannelse. Ifølge en landsdækkende undersøgelse foretaget af CA Karrierepartner er 71% af de bosiddende i Region Hovedstaden indstillet på at forblive og arbejde i samme region, og unge bosiddende i andre regioner peger ligeledes på Region Hovedstaden som deres førstevalg næst efter den region, hvor de er uddannet.

Danske virksomheder er opmærksomme på denne urbaniseringstrend blandt de unge, og beliggenhed spiller derfor en stor rolle, når man skal tiltrække den unge talentmasse. Mere end 290 virksomheder flyttede til Storkøbenhavn i 2017, specielt fra de omkringliggende kommuner såsom Greve, Køge og Roskilde. Men 25 virksomheder flyttede også fra Aarhus til Storkøbenhavn.

Senest har konsulenthuset Valcon valgt at flytte fra Hørsholm til det centrale København med den begrundelse, at man havde svært ved at tiltrække nye medarbejdere og ønskede at være nærmere sine kunder. Trods nogle virksomheders opprioritering af en central beliggenhed i København, har der siden 2010 dog været en marginal nettoudflytning af virksomheder fra Storkøbenhavn.

Flere virksomheder har flyttet salgs- og serviceafdelinger til byerne, mens produktionsfaciliteter enten bibeholdes uden for byerne eller outsources. Denne tendens forventes at fortsætte, da København anses for at være Danmarks vækstcenter på grund af sin strategiske placering i Norden og internationale tilgang til erhvervslivet. Øget international opmærksom har medført, at flere internationale virksomheder etablerer sig i Storkøbenhavn, hvor specielt Ørestad har tiltrukket mange grundet den korte afstand til Københavns lufthavn. 

Kortdistanceflytninger specielt udpræget i det centrale København

Såvel i Københavns Kommune som i Frederiksberg Kommune har antallet af virksomhedsflytninger været stigende i den seneste årrække, med en firedobling siden 2010.

En analyse af flyttemønstrene i København viser, at der primært er tale om kortdistanceflytninger, hvor virksomheder med vokseværk flytter inden for et mindre geografisk område. Dette gælder især Indre By, København K, som har været præget af stor flytteaktivitet. Bydelen er kendetegnet ved en ældre bygningsmasse med flere utidssvarende kontorlokaler, som er mindre fleksible end nyere lokaler og dermed sværere at tilpasse virksomhedernes øgede eller reducerede arealbehov. Dette er en af årsagerne til, at mange københavnske virksomheder har foretaget kortdistanceflytninger i de seneste år.

Andelen af såkaldte interne flytninger er derudover mest markant på Frederiksberg. Henholdsvis 67% og 49% af alle flytninger i København K og Frederiksberg i 2017 fandt sted inden for samme distrikt. Nye bydele såsom Ørestad og Nordhavn er, sammen med København K, højdespringere med hensyn til tilflytninger, da begge tilbyder flere nye kontorfaciliteter.

Billede

Siden 2013 er det især virksomheder inden for de liberale erhverv samt de mindste virksomheder (2-9 ansatte), der tegner sig for flytningerne. Omvendt har der været mere begrænset flytteaktivitet blandt de største virksomheder i Storkøbenhavn. 

Centralt beliggende fleksible kontorarealer er højt prioriteret

Når mindre virksomheder afsøger kontormarkedet for nye kontorlokaler, vægter de en central beliggenhed i byen højere end større virksomheder, af hensyn til både medarbejderstaben og kundekredsen. Bylivet vil specielt være et afgørende parameter for flere virksomheder inden for de liberale erhverv. Disse virksomheder har typisk en naturlig tilknytning til byen, da den fungerer som en naturlig del af deres forretningsgrundlag.

I de seneste år er der sket et skift i virksomhedernes kontorpræferencer. Hvor prisen tidligere var af afgørende betydning for valg af kontorlokaler, vægter en virksomhed i dag typisk også andre elementer, herunder fleksible arealer, der kan tilpasses virksomhedens udvikling og en skiftende organisationsstruktur med flere midlertidige ansættelsesforhold. Denne tendens har givet kontorhoteller vind i sejlene, da de tilbyder betydelig fleksibilitet både hvad angår bindingsperioder og arealtilpasninger. I Danmark anerkendes kontorhoteller efterhånden som et validt alternativ til traditionelle kontorlejemål. Dette stemmer overens med en rundspørge, som Sadolin & Albæk i 2017 gennemførte blandt 600 virksomheder. Her indikerede 40% af virksomhederne, at fleksible kontraktforhold har stor betydning for deres valg af kontorlokaler.

I samme rundspørge fremstår henholdsvis indeklima, tillid til udlejer og prisen som tre afgørende lokaliseringsparametre. Specielt de største virksomheder (50 eller flere ansatte) tillægger indeklimaet stor betydning, hvilket kun i mindre grad gælder mindre virksomheder (færre end 50 ansatte). Omvendt er prisen vigtigere for de mindre virksomheder end de større, og den har især større betydning, når de flytter.

Ikke alle virksomheder har mulighed for en beliggenhed i det centrale København, hvor tomgangen allerede er lav og hvor der er en begrænset bygningsmasse. Dertil kommer, at virksomhederne i dag efterspørger nyere og fleksible kontorlokaler, som typisk findes uden for Indre By. Endvidere bliver adkomstforhold og tilgængelighed med offentlig transport således et vigtigt parameter for valget af kontorbeliggenhed, også i forhold til at rekruttere unge medarbejdere. Storkøbenhavn har en veludbygget infrastruktur med både metro- og S-togsforbindelser samt busbetjening. Det betyder, at virksomheder har lettere ved at etablere sig uden for Indre By, da deres medarbejdere stadig har en forholdsvis kort rejsetid til og fra arbejde.

Fremtidens krav til udbydere af kontorlokaler

Virksomhedernes ændrede lokaliseringskrav og flyttemønstre stiller store krav til udbydere af kontorlokaler.

En fortsat stigende flytteaktivitet vil på sigt skabe et behov for optimering af eksisterende kontormiljøer, som i dag fremstår utidssvarende. Foruden den eksisterende kontormasse, udestår der stadig byggefelter til kontorbyggeri i Københavns udviklingsområder. Disse forventes løbende udviklet, ligesom det forventes, at indretningen af de nye kontorlokaler i stigende grad vil tage højde for ovennævnte skift i virksomhedernes præferencer og ønske om at kunne tiltrække både medarbejdere og kunder.

Sadolin & Albæk forventer en fortsat betydelig flytteaktivitet og et stigende antal virksomheder, der afsøger markedet for nye kontorlokaler. Mindre virksomheder inden for de liberale erhverv forventes fortsat at have den højeste flyttefrekvens.